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Anzahl der Mitgliederbis 31.12.2020
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ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg

Der Bruder meines Mieters nutzt die Wohnung. Muss ich die Nutzung durch eine Drittperson akzeptieren ?


Ich vermiete einem alleinstehenden Mann eine Dreizimmerwohnung. Mein Mieter ist Geschäftsreisender und daher oft einige Tage pro Woche abwesend. Nun habe ich festgestellt, dass die Wohnung auch während seiner Abwesenheit durch eine Drittperson bewohnt ist. Auf meine Frage erklärte mir der Mieter, dass es sich um seinen Bruder handle, der in einem anderen Kanton wohne und von seiner Wohnung Gebrauch mache, wenn er sich in der Gegend aufhalte. Muss ich diese Nutzung durch eine Drittperson akzeptieren ?
Es ist offensichtlich, dass Sie einen Vertrag für eine Dreizimmerwohnung abgeschlossen haben. Nach OR
Art. 256 Abs 1 sind Sie verpflichtet, die Sache in einem zum Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben.

Der vereinbarte Gebrauch wird also in erster Linie je nach Vertragstext und dessen Anhängen, die den Zweck der Räume bestimmen können, festgesetzt. So ist es möglich, im Vertrag die genauen Vorgaben dieses Gebrauchs aufzuführen, d.h. die Art, wie die gemietete Sache genutzt werden muss. Darunter ist unter anderen Präzisierungen insbesondere auch der Benutzerkreis der Sache zu verstehen.

Gleichzeitig muss der Mieter gemäss OR Art 257 f Abs 1 die Sache mit der nötigen Sorgfalt gebrauchen. Soweit nicht anders angegeben, muss der Mieter bei Mietverträgen für Wohnungen die gemietete Sache nicht selbst bewohnen. Der normale Gebrauch der Wohnräume erlaubt die Unterbringung von Familienmitgliedern und ihm nahestehenden Personen. Ausserdem muss der Mieter die ihm gegen Bezahlung einer Miete überlassenen Räume nicht einmal persönlich bewohnen, sofern dies im Vertrag nicht festgelegt wurde, was im gegebenen Fall nicht vorliegt.

Selbstverständlich müssen die Personen, die sich allenfalls in der Wohnung niederlassen, die vertraglichen Vereinbarungen sowie die Hausordnung einhalten. So wäre es z.B. einem Freund des Vermieters nicht erlaubt, seinen Hund in die Wohnung mitzunehmen, wenn der Mietvertrag eine solche Haltung einer Bewilligung unterstellt.

Im Falle einer Vertragsverletzung bleibt der Mieter haftbar und sein Vertrag kann gegebenenfalls wegen Nichteinhaltens der Vereinbarungen aufgekündigt werden.

Ein weiterer interessanter Punkt findet sich im Entscheid des Bundesgerichts (BGE 136 III 186). Er besagt, dass bei vertraglichen Nutzungsübertragungen einer Sache ohne Gegenleistung, d.h. unentgeltlich, die beteiligten Parteien nach Art 305 et al des OR den Regeln des Gebrauchsleihevertrags unterliegen und nicht denjenigen des Mietvertrags. Demzufolge kann diese Anwendung nicht einer Bewilligung unterliegenden Untermiete gelichgestellt werden.

Das gleiche Argument ist sinngemäss auch für Lebenspartner der Mieter relevant..

ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg



Mein Mieter ist für insolvent erklärt worden. Nun mache ich mir Sorgen, ob er seine Mieten zahlen kann. Ich wurde darauf hingewiesen, dass ich die Zahlung durch Pfändung seiner Möbel sicherstellen kann. Wie muss ich vorgehen?

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Ich besitze eine Eigentumswohnung in einer Stockwerkeigentümergemeinschaft (STWEG). Wir haben erfahren, dass eines unserer Mitglieder erwägt, seine Wohnung über die Airbnb-Applikation zu vermieten. Kann eine solche Nutzung, die den anderen Miteigentümern des Gebäudes sicherlich Unannehmlichkeiten bereiten wird, verhindert werden?

ME JACQUES PILLER
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Ich habe in der Presse gelesen, dass ein Vermieter seinem Mieter eine Miete in Höhe von mehr als 40'000 CHF zurückerstatten musste und dass die Mieter 10 Jahre lang Mieten zurückfordern konnten, die sie für zu hoch hielten. Wie ist so etwas möglich und wie kann ich mich vor einem solchen unliebsamen Ereignis schützen?

ME JACQUES PILLER
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Mein Mieter bekundet immer mehr Mühe, mir die Miete zu bezahlen. Ich muss jeden Monat nachhaken, und jetzt ist er zwei Monate im Verzug. Was kann ich zum Schutz meiner Interessen unternehmen ?

ME JACQUES PILLER
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Mein Mieter hat einen jährlich verlängerbaren Mietvertrag, sofern er nicht innerhalb von 3 Monaten vor dem Kündigungstermin aufgelöst wird. Da er in ein Heim eintreten muss, hat sein Beistand den Vertrag ausserterminlich gekündigt. Muss ich diese Kündigung akzeptieren ?

ME JACQUES PILLER
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Bei der Wohnungsabnahme einer meiner Mietwohnungen bemerkte ich, dass meine Mieterin einige Wände farbig gestrichen hatte. Sie weigert sich, die Wiederherstellung des früheren Zustands zu bezahlen, da sie die Wohnung während 10 Jahren gemietet habe und die Lebensdauer der ursprünglichen weissen Farbe abgeschrieben sei. Was hat es damit auf sich?

ME JACQUES PILLER
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Vor einem Jahr habe ich einem Paar eine Wohnung vermietet. Der Mietvertrag wurde von beiden Partnern unterzeichnet. Nun hat die Mieterin den Vertrag gekündigt, weil sie mit ihrem Partner nicht mehr auskommt und deshalb nicht mehr mit ihm leben will. Muss ich diese Kündigung akzeptieren?

ME JACQUES PILLER
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Die Person, die meine Dreizimmerwohnung mietet, teilte mir mit, dass sie ausziehen und der Mietvertrag von einem ihrer Freunde übernommen würde. Muss ich diesen ausserterminlichen Auszug akzeptieren?

ME JACQUES PILLER
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In eine Wohnung, die ich vermiete, wurde eingebrochen, was zu beschädigten Türen und einem zerbrochenen Fenster führte. Wer muss die Reparaturkosten tragen?

ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg



Ich habe mir eine kleine Eigentumswohnung gekauft. Bevor ich einziehe, würde ich gerne ein paar Änderungen vornehmen. Ich wurde darauf hingewiesen, dass ich für bestimmte Arbeiten die Zustimmung der anderen Eigentümer einholen muss. Wie sieht es in diesem Fall aus?

ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg



Mein Mieter hat mich darüber informiert, dass er Schädlinge in seiner Wohnung hat und mich gebeten, diesen Zustand zu beheben. Bin ich verpflichtet, diesem Antrag nachzukommen, und falls erforderlich, wer muss für die Kosten dieses Eingriffs aufkommen?

ME JACQUES PILLER
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Ich habe einem Paar eine Wohnung vermietet. In der Folge habe ich erfahren, dass sich die Ehepartner getrennt haben und nur noch die Frau in der Wohnung lebt. Sie hat keinen Kontakt mehr zu ihrem Gatten, der offenbar sogar die Schweiz verlassen hat. Kann ich den Vertrag auflösen und nur der Frau die Kündigung einreichen?

ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg



Mein Mieter ist vor kurzem verstorben. Muss ich den Mietvertrag auflösen oder ist es Sache der Erben, dies zu tun ? Welche Kündigungsfrist muss eingehalten werden ?

ME JACQUES PILLER
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Mein Mieter, mit dem ich zahlreiche Rechtsstreite habe, hat bei der Schlichtungsbehörde für Mietstreitigkeiten ein Gesuch eingereicht. Diese hat mir nun eine Vorladung zugestellt. Da die Forderungen unbegründet sind und ich nicht noch mehr Zeit verschwenden möchte, habe ich die Absicht, dieser Aufforderung nicht Folge zu leisten. Welche Risiken könnte dies für mich haben?

ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg



Der Bruder meines Mieters nutzt die Wohnung. Muss ich die Nutzung durch eine Drittperson akzeptieren ?

ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg



Schneeräumung, mein Mieter erhebt Anspruch auf eine Entschädigung weil er sich selbst um die Schnee- räumung kümmert. Wie ist die Rechtslage?