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Anzahl der Mitgliederbis 31.12.2020
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ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg

Die Person, die meine Dreizimmerwohnung mietet, teilte mir mit, dass sie ausziehen und der Mietvertrag von einem ihrer Freunde übernommen würde. Muss ich diesen ausserterminlichen Auszug akzeptieren?


In Beantwortung Ihrer Frage gehen wir von zwei verschiedenen Annahmen aus. Entweder plant Ihr Mieter, den Mietvertrag zu übertragen oder er beabsichtigt, die Wohnung ohne Einhaltung der Kündigungsfristen oder - bedingungen zurückzugeben.


Im Falle eines nicht gewerblichen Mietvertrags hat der Mieter von Gesetzes wegen nicht das Recht, dem Vermieter einen Nachmieter seiner Wahl aufzuzwingen. Sie sind daher nicht verpflichtet, dieser Übertragung des Mietverhältnisses zuzustimmen. Andererseits ist die vorzeitige Rückgabe der gemieteten Sache in Art. 264 Abs. 1 OR geregelt, der folgende Bedingungen vorsieht:


Der Mieter muss seine Bereitschaft, alle gemieteten Räumlichkeiten definitiv zurückzugeben, deutlich zum Ausdruck bringen. Der Rahmenmietvertrag für die Westschweiz (CCR) schreibt zwingend die Schriftform vor (Art. 9 Abs. 1) und der Mieter muss mindestens eine einmonatige Kündigungsfrist zum 15. oder zum Monatsende einhalten (Art. 9 Abs. 2 CCR).

Um von seinen vertraglichen Pflichten befreit zu sein, muss der Mieter ebenfalls einen neuen, zahlungsfähigen Mieter vorschlagen, den der Vermieter ohne triftigen Grund nicht ablehnen kann, d.h., der objektiv zumutbar sein muss. Diese Beurteilung erfolgt im Hinblick auf den Gebrauchszweck der gemieteten Räumlichkeiten und die Persönlichkeit des Kandidaten. Zudem muss der Kandidat bereit sein, den Mietvertrag unter den gleichen Bedingungen wie der ausziehende Mieter zu übernehmen.


Sie haben das Recht, die Zahlungsfähigkeit des Ersatzmieters zu überprüfen und allfälligen objektiven Gründen nachzugehen, die Sie daran hindern könnten, dem Kandidaten zuzustimmen. Dazu steht Ihnen eine Frist von etwa zwei Wochen zur Verfügung. Wenn Sie den oder die vorgestellten Kandidaten ablehnen, liegt es an Ihnen, die Gründe dafür zu nennen.


Sie sind nicht verpflichtet, den Ihnen vorgeschlagenen Kandidaten zu akzeptieren. Lehnen Sie jedoch einen Ersatzmieter ab, der die Voraussetzungen nach Art. 264 OR erfüllt, ist der ausziehende Mieter von seinen Verpflichtungen befreit, ab dem Datum, an dem der Kandidat bereit gewesen wäre, den Vertrag zu übernehmen und sobald die Räumlichkeiten tatsächlich zurückgegeben wurden.


Das Gleiche gilt, wenn Sie den Kandidaten ohne triftigen Grund ausschlagen oder wenn Sie die Übermittlung irgendwelcher Angaben verzögern.

ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg



Mein Mieter ist für insolvent erklärt worden. Nun mache ich mir Sorgen, ob er seine Mieten zahlen kann. Ich wurde darauf hingewiesen, dass ich die Zahlung durch Pfändung seiner Möbel sicherstellen kann. Wie muss ich vorgehen?

ME JACQUES PILLER
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Ich besitze eine Eigentumswohnung in einer Stockwerkeigentümergemeinschaft (STWEG). Wir haben erfahren, dass eines unserer Mitglieder erwägt, seine Wohnung über die Airbnb-Applikation zu vermieten. Kann eine solche Nutzung, die den anderen Miteigentümern des Gebäudes sicherlich Unannehmlichkeiten bereiten wird, verhindert werden?

ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg



Ich habe in der Presse gelesen, dass ein Vermieter seinem Mieter eine Miete in Höhe von mehr als 40'000 CHF zurückerstatten musste und dass die Mieter 10 Jahre lang Mieten zurückfordern konnten, die sie für zu hoch hielten. Wie ist so etwas möglich und wie kann ich mich vor einem solchen unliebsamen Ereignis schützen?

ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg



Mein Mieter bekundet immer mehr Mühe, mir die Miete zu bezahlen. Ich muss jeden Monat nachhaken, und jetzt ist er zwei Monate im Verzug. Was kann ich zum Schutz meiner Interessen unternehmen ?

ME JACQUES PILLER
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Mein Mieter hat einen jährlich verlängerbaren Mietvertrag, sofern er nicht innerhalb von 3 Monaten vor dem Kündigungstermin aufgelöst wird. Da er in ein Heim eintreten muss, hat sein Beistand den Vertrag ausserterminlich gekündigt. Muss ich diese Kündigung akzeptieren ?

ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg



Bei der Wohnungsabnahme einer meiner Mietwohnungen bemerkte ich, dass meine Mieterin einige Wände farbig gestrichen hatte. Sie weigert sich, die Wiederherstellung des früheren Zustands zu bezahlen, da sie die Wohnung während 10 Jahren gemietet habe und die Lebensdauer der ursprünglichen weissen Farbe abgeschrieben sei. Was hat es damit auf sich?

ME JACQUES PILLER
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Vor einem Jahr habe ich einem Paar eine Wohnung vermietet. Der Mietvertrag wurde von beiden Partnern unterzeichnet. Nun hat die Mieterin den Vertrag gekündigt, weil sie mit ihrem Partner nicht mehr auskommt und deshalb nicht mehr mit ihm leben will. Muss ich diese Kündigung akzeptieren?

ME JACQUES PILLER
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Die Person, die meine Dreizimmerwohnung mietet, teilte mir mit, dass sie ausziehen und der Mietvertrag von einem ihrer Freunde übernommen würde. Muss ich diesen ausserterminlichen Auszug akzeptieren?

ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg



In eine Wohnung, die ich vermiete, wurde eingebrochen, was zu beschädigten Türen und einem zerbrochenen Fenster führte. Wer muss die Reparaturkosten tragen?

ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg



Ich habe mir eine kleine Eigentumswohnung gekauft. Bevor ich einziehe, würde ich gerne ein paar Änderungen vornehmen. Ich wurde darauf hingewiesen, dass ich für bestimmte Arbeiten die Zustimmung der anderen Eigentümer einholen muss. Wie sieht es in diesem Fall aus?

ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg



Mein Mieter hat mich darüber informiert, dass er Schädlinge in seiner Wohnung hat und mich gebeten, diesen Zustand zu beheben. Bin ich verpflichtet, diesem Antrag nachzukommen, und falls erforderlich, wer muss für die Kosten dieses Eingriffs aufkommen?

ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg



Ich habe einem Paar eine Wohnung vermietet. In der Folge habe ich erfahren, dass sich die Ehepartner getrennt haben und nur noch die Frau in der Wohnung lebt. Sie hat keinen Kontakt mehr zu ihrem Gatten, der offenbar sogar die Schweiz verlassen hat. Kann ich den Vertrag auflösen und nur der Frau die Kündigung einreichen?

ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg



Mein Mieter ist vor kurzem verstorben. Muss ich den Mietvertrag auflösen oder ist es Sache der Erben, dies zu tun ? Welche Kündigungsfrist muss eingehalten werden ?

ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg



Mein Mieter, mit dem ich zahlreiche Rechtsstreite habe, hat bei der Schlichtungsbehörde für Mietstreitigkeiten ein Gesuch eingereicht. Diese hat mir nun eine Vorladung zugestellt. Da die Forderungen unbegründet sind und ich nicht noch mehr Zeit verschwenden möchte, habe ich die Absicht, dieser Aufforderung nicht Folge zu leisten. Welche Risiken könnte dies für mich haben?

ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg



Der Bruder meines Mieters nutzt die Wohnung. Muss ich die Nutzung durch eine Drittperson akzeptieren ?

ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg



Schneeräumung, mein Mieter erhebt Anspruch auf eine Entschädigung weil er sich selbst um die Schnee- räumung kümmert. Wie ist die Rechtslage?