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Anzahl der Mitgliederbis 31.12.2019
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ME JACQUES PILLER
Vize-Präsident APF/HEV Fribourg

Ich habe in der Presse gelesen, dass ein Vermieter seinem Mieter eine Miete in Höhe von mehr als 40'000 CHF zurückerstatten musste und dass die Mieter 10 Jahre lang Mieten zurückfordern konnten, die sie für zu hoch hielten. Wie ist so etwas möglich und wie kann ich mich vor einem solchen unliebsamen Ereignis schützen?


Eine solche Ausgangslage ist durchaus möglich. Schon seit geraumer Zeit haben wir unsere Mitglieder darauf aufmerksam gemacht, was das Fehlen des dem Mietvertrag beigelegten amtlichen Formulars nach sich ziehen kann. Und wir werden dies auch weiterhin tun.

Gemäss Art. 270 Abs. 2 OR können die Kantone bei Wohnungsmangel die Verwendung des amtlichen Formulars für den Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären. Der Kanton Freiburg macht seit mehr als 10 Jahren von dieser Möglichkeit Gebrauch.

Das amtliche Formular muss dem Mieter bei Abschluss des Mietvertrages oder spätestens am Tag der Übergabe des Mietobjekts ausgehändigt werden. Es dient dazu, den Mieter über die Möglichkeit zu informieren, die Höhe des Mietzinses bei der Schlichtungsbehörde anzufechten, indem es ihm alle dazu erforderlichen Angaben zur Kenntnis bringt. Das Formular dient dazu, missbräuchliche Mieterhöhungen bei Mieterwechsel zu verhindern. Die Angabe der vom Vormieter gezahlten Miete muss darin aufgeführt sein.

Das amtliche oder vom Kanton genehmigte Formular muss die Höhe des vom Vormieter geschuldeten Mietzinses und der Nebenkosten, die Höhe des neuen Mietzinses und der neuen Nebenkosten, die genauen Gründe für eine Erhöhung, das Recht des Mieters auf Anfechtung des Mietzinses im Sinne von Art. 270 Abs. 1 OR, die Anfechtungsfrist und die Adresse der zuständigen Kommission enthalten.

Ist ihm das amtliche Formular übergeben worden, kann der Mieter innert 30 Tagen nach Übernahme der Sache bei der Schlichtungsbehörde den Anfangsmietzins anfechten und dessen Herabsetzung verlangen, sofern der vereinbarte Betrag missbräuchlich (im Sinne von Art. 269 ff. OR) und die übrigen Bedingungen des Art. 270 Abs.1 OR erfüllt sind.

Wenn ihm das amtliche Formular später, jedoch innerhalb von 30 Tagen nach seinem Einzug in die Räumlichkeiten übergeben wird, gilt dieser Zeitpunkt als Fristbeginn für die Anfechtung. Eine nach diesem Zeitraum erfolgte Mitteilung ist jedoch gleichbedeutend mit dem Fehler dieser Mitteilung. Die festgesetzte Miete ist dann nichtig.

Hat ein Mieter das amtliche Formular nicht erhalten, kann er gemäss den Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung auf richterliche Festsetzung des Anfangsmietzinses und auf Rückerstattung allfälliger zu hoch erhobener Beträge klagen.

Genau diese Frage war Gegenstand des Urteils des Bundesgerichts (BGer), über das in der Presse berichtet wurde und das Ihnen Fragen aufwirft. Das Bundesgericht weist in diesem Urteil darauf hin, dass sich die Rückerstattung von unangemessenen, erbrachten Leistungen bei Mieten nach den Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung richtet (Art. 67 OR, 62 ff. OR). Art. 67 OR sieht zwei Verjährungsfristen vor: die erste, relative, ab dem Zeitpunkt, in dem der Geschädigte von seinem Rückforderungsrecht Kenntnis erlangt hat (seit der Revision des Verjährungsrechts wurde diese Frist auf 3 Jahre verlängert); die zweite, absolute Verjährungsfrist von 10 Jahren läuft ab dem Zeitpunkt der Entstehung dieses Rechts.

Diese zweite Frist ist nun von den Richtern des BGer bestätigt und bekräftigt worden. Wenn mehrere solcher ungerechtfertigter Zahlungen aufeinander folgen,  beginnt die Verjährungsfrist mit jeder einzelnen Zahlung neu.

Folglich kann der Vermieter im schlimmsten Fall gezwungen sein, Anteile der Miete, die in den zehn Jahren vor der Einreichung des Schlichtungsantrags ungerechtfertigt gezahlt wurden, zurückzuerstatten.

Um eine solche Situation zu vermeiden, fügt unser Verein dem Mietvertrag, den Sie von unserem Sekretariat erhalten, die allgemeinen Bedingungen und das amtliche Formular des Kantons Freiburg (Anzeige für die Mietzinsfestsetzung) als Anhang bei.

ME JACQUES PILLER
Vize-Präsident APF/HEV Fribourg



Ich habe in der Presse gelesen, dass ein Vermieter seinem Mieter eine Miete in Höhe von mehr als 40'000 CHF zurückerstatten musste und dass die Mieter 10 Jahre lang Mieten zurückfordern konnten, die sie für zu hoch hielten. Wie ist so etwas möglich und wie kann ich mich vor einem solchen unliebsamen Ereignis schützen?

ME JACQUES PILLER
Vize-Präsident APF/HEV Fribourg



Mein Mieter bekundet immer mehr Mühe, mir die Miete zu bezahlen. Ich muss jeden Monat nachhaken, und jetzt ist er zwei Monate im Verzug. Was kann ich zum Schutz meiner Interessen unternehmen ?

ME JACQUES PILLER
Vize-Präsident APF/HEV Fribourg



Mein Mieter hat einen jährlich verlängerbaren Mietvertrag, sofern er nicht innerhalb von 3 Monaten vor dem Kündigungstermin aufgelöst wird. Da er in ein Heim eintreten muss, hat sein Beistand den Vertrag ausserterminlich gekündigt. Muss ich diese Kündigung akzeptieren ?

ME JACQUES PILLER
Vize-Präsident APF/HEV Fribourg



Bei der Wohnungsabnahme einer meiner Mietwohnungen bemerkte ich, dass meine Mieterin einige Wände farbig gestrichen hatte. Sie weigert sich, die Wiederherstellung des früheren Zustands zu bezahlen, da sie die Wohnung während 10 Jahren gemietet habe und die Lebensdauer der ursprünglichen weissen Farbe abgeschrieben sei. Was hat es damit auf sich?

ME JACQUES PILLER
Vize-Präsident APF/HEV Fribourg



Vor einem Jahr habe ich einem Paar eine Wohnung vermietet. Der Mietvertrag wurde von beiden Partnern unterzeichnet. Nun hat die Mieterin den Vertrag gekündigt, weil sie mit ihrem Partner nicht mehr auskommt und deshalb nicht mehr mit ihm leben will. Muss ich diese Kündigung akzeptieren?

ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg



Die Person, die meine Dreizimmerwohnung mietet, teilte mir mit, dass sie ausziehen und der Mietvertrag von einem ihrer Freunde übernommen würde. Muss ich diesen ausserterminlichen Auszug akzeptieren?

ME JACQUES PILLER
Vize-Präsident APF/HEV Fribourg



In eine Wohnung, die ich vermiete, wurde eingebrochen, was zu beschädigten Türen und einem zerbrochenen Fenster führte. Wer muss die Reparaturkosten tragen?

ME JACQUES PILLER
Vize-Präsident APF/HEV Fribourg



Ich habe mir eine kleine Eigentumswohnung gekauft. Bevor ich einziehe, würde ich gerne ein paar Änderungen vornehmen. Ich wurde darauf hingewiesen, dass ich für bestimmte Arbeiten die Zustimmung der anderen Eigentümer einholen muss. Wie sieht es in diesem Fall aus?

ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg



Mein Mieter hat mich darüber informiert, dass er Schädlinge in seiner Wohnung hat und mich gebeten, diesen Zustand zu beheben. Bin ich verpflichtet, diesem Antrag nachzukommen, und falls erforderlich, wer muss für die Kosten dieses Eingriffs aufkommen?

ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg



Ich habe einem Paar eine Wohnung vermietet. In der Folge habe ich erfahren, dass sich die Ehepartner getrennt haben und nur noch die Frau in der Wohnung lebt. Sie hat keinen Kontakt mehr zu ihrem Gatten, der offenbar sogar die Schweiz verlassen hat. Kann ich den Vertrag auflösen und nur der Frau die Kündigung einreichen?

ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg



Mein Mieter ist vor kurzem verstorben. Muss ich den Mietvertrag auflösen oder ist es Sache der Erben, dies zu tun ? Welche Kündigungsfrist muss eingehalten werden ?

ME JACQUES PILLER
Vize-Präsident APF/HEV Fribourg



Mein Mieter, mit dem ich zahlreiche Rechtsstreite habe, hat bei der Schlichtungsbehörde für Mietstreitigkeiten ein Gesuch eingereicht. Diese hat mir nun eine Vorladung zugestellt. Da die Forderungen unbegründet sind und ich nicht noch mehr Zeit verschwenden möchte, habe ich die Absicht, dieser Aufforderung nicht Folge zu leisten. Welche Risiken könnte dies für mich haben?

ME JACQUES PILLER
Vize-Präsident APF/HEV Fribourg



Der Bruder meines Mieters nutzt die Wohnung. Muss ich die Nutzung durch eine Drittperson akzeptieren ?

Me Jacques PILLER
Vize-Präsident APF/HEV Fribourg



Schneeräumung, mein Mieter erhebt Anspruch auf eine Entschädigung weil er sich selbst um die Schnee- räumung kümmert. Wie ist die Rechtslage?