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Mai 2022

ME JACQUES PILLER
Vize-Präsident APF/HEV Fribourg

Bei der Wohnungsrückgabe fehlt dem Mieter ein Schlüssel. Kann ich ihn für das Auswechseln des Türzylinders zur Kasse bitten?

Am Ende des Mietverhältnisses muss der Mieter die Mietsache zurückgeben, also den unmittelbaren Besitz endgültig auf den Vermieter übertragen. Mit anderen Worten: Der Mieter kann sich nicht damit begnügen, die Räume zu leeren, sondern muss dem Vermieter die Schlüssel zurückgeben. Der Mieter muss alle Schlüssel übergeben, auch die zusätzlichen, die er auf eigene Kosten hat anfertigen lassen.

Der Mieter ist für die Verwahrung der Schlüssel verantwortlich, die ihm der Vermieter anvertraut hat. Der Verlust auch nur eines Schlüssels stellt in der Regel eine Gefahr für die gemietete Wohnung, die vom Mieter genutzten Räume einschliesslich des Briefkastens dar.

In der Regel enthält das dem Mieter ausgehändigte Formular eine Bestimmung, wonach der Eigentümer im Falle eines Schlüsselverlustes durch den Mieter berechtigt ist, den Zylinder auf Kosten des Mieters zu ersetzen. So heisst es beispielsweise in Art. 25c.5 der Allgemeinen Bestimmungen des Hauseigentümerverbands: «Der Mieter gibt alle in seinem Besitz befindlichen Schlüssel zu den Räumlichkeiten zurück, einschliesslich der Schlüssel, die er anfertigen liess. Bei Schlüsselverlust ist der Vermieter berechtigt, die Zylinder und Schlösser auf Kosten des Mieters ersetzen zu lassen.»

Laut Vertrag ist der Mieter in einem solchen Fall verpflichtet, die Schlüssel auf eigene Kosten zu ersetzen, ebenso wie die Schlösser, die mit dem verlorenen Schlüssel funktionierten (z. B. Wohnung, Keller, Haustür oder Briefkasten). Übrigens ist das Auswechseln des Schlosses in jedem Fall erforderlich, um den neuen Mieter zu schützen.

Im Streitfall müsste der Mieter beweisen, dass er versehentlich einen nicht markierten Schlüssel verlegt hat oder dass er ihn während eines Urlaubsaufenthalts im Ausland verloren hat. Dieser Beweis kann nur schwer erbracht werden. Wenn der Mieter nachweisen kann, dass er für den Verlust nicht verantwortlich ist (Einbruchdiebstahl, Überfall usw.), muss er die Kosten nicht bezahlen. Andererseits kann er in diesem Fall die Kosten in der Regel über seine Haftpflicht- oder Hausratversicherung abrechnen.

Beim Auswechseln eines einzelnen Schlosses ist davon auszugehen, dass der Mieter die gesamten Kosten für das Ersetzen tragen muss. Dies, weil das Auswechseln eines Zylinders für eine Wohnungstür in einem Mehrfamilienhaus dem Vermieter keinen Mehrwert bringt. Im Gegensatz dazu muss bei einem altersbedingt notwendigen Austausch des gesamten Schliesssystems eines Mehrfamilienhauses auch der Zylinder des zuvor nach einem Schlüsselverlust ersetzten Schlosses entfernt und durch einen neuen ersetzt werden. Die heute teilweise von Versicherungen und Mietervertretern geäusserte Meinung, dass der Mieter bei Verlust nur den Zeitwert schuldet, ist aus diesem Grund nicht haltbar.

Um unnötige Diskussionen zu vermeiden, sollte der Vermieter im Abnahmeprotokoll ausdrücklich festhalten, dass die Kosten für das Auswechseln des Schlosses zu 100 % vom Mieter getragen werden.

Dezember 2022

ME JACQUES PILLER
Vize-Präsident APF/HEV Fribourg

Ich vermiete eine Wohnung in einem Einfamilienhaus und habe mit meinem Mieter eine Pauschale für die Zahlung der Nebenkosten vereinbart. Wie kann ich die Nebenkosten angesichts der steigenden Preise für Strom, Heizöl, Gas usw. an die Realität anpassen?