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ME JACQUES PILLER
Vize-Präsident APF/HEV Fribourg

Mein Mieter hat einen jährlich verlängerbaren Mietvertrag, sofern er nicht innerhalb von 3 Monaten vor dem Kündigungstermin aufgelöst wird. Da er in ein Heim eintreten muss, hat sein Beistand den Vertrag ausserterminlich gekündigt. Muss ich diese Kündigung akzeptieren ?


Im Falle einer ausserterminlichen Auflösung des Vertrags muss geprüft werden, ob es einen Grund für eine ausserordentliche Kündigung gibt.

Eine ausserordentliche Kündigung aus wichtigen Gründen ist unter anderen in Art. 266g OR festgelegt: „Aus wichtigen Gründen, welche die Vertragserfüllung für sie unzumutbar machen, können die Parteien das Mietverhältnis in der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen.“

Als wichtige Gründe gelten aussergewöhnliche, unbekannte und nicht vorhersehbare Umstände zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, für die der Mieter nicht verantwortlich ist und die schwerwiegend genug sind, dass die Vertragserfüllung unzumutbar wird.

Nach dieser Definition kann der Rechtsgrund in der Person des Mieters liegen, dessen Gesundheitszustand es ihm nicht mehr erlaubt, weiter in den gemieteten Räumlichkeiten zu wohnen, was den Eintritt in ein Altersheim rechtfertigt.

In diesem Fall scheint die Bedingung für eine ausserordentliche Kündigung des Mietvertrages Ihres Mieters gegeben zu sein.

Grundsätzlich erlaubt der klare Text des Art. 266g OR eine Kündigung „auf einen beliebigen Zeitpunkt, jedoch unter Einhaltung der in den Art. 266b bis 266e OR vorgesehenen Fristen“.

In der Praxis bedeutet dies, dass die Kündigung z.B. für den 10. eines Monats, aber unter Beachtung der gesetzlichen Kündigungsfrist, in diesem Fall 3 Monate für eine Wohnung, gewährt werden kann (Art. 266c OR).

Zu beachten ist auch, dass Art. 266g Abs. 2 OR grundsätzlich einen Schadenersatz zugunsten des Vermieters vorsieht. Dafür müssen alle Umstände des Einzelfalls berücksichtigt werden. Je nach Umstand kann der Richter den Mieter von jeglicher Entschädigung befreien. Unserer Meinung nach gibt es im vorliegenden Fall aus den genannten Gründen keinen Anlass, eine Entschädigung zu verlangen, ausser in Ausnahmefällen. Dies umso mehr, als diese Entschädigung die finanziellen Möglichkeiten der Parteien berücksichtigen muss.

ME JACQUES PILLER
Vize-Präsident APF/HEV Fribourg



Mein Mieter hat einen jährlich verlängerbaren Mietvertrag, sofern er nicht innerhalb von 3 Monaten vor dem Kündigungstermin aufgelöst wird. Da er in ein Heim eintreten muss, hat sein Beistand den Vertrag ausserterminlich gekündigt. Muss ich diese Kündigung akzeptieren ?

ME JACQUES PILLER
Vize-Präsident APF/HEV Fribourg



Bei der Wohnungsabnahme einer meiner Mietwohnungen bemerkte ich, dass meine Mieterin einige Wände farbig gestrichen hatte. Sie weigert sich, die Wiederherstellung des früheren Zustands zu bezahlen, da sie die Wohnung während 10 Jahren gemietet habe und die Lebensdauer der ursprünglichen weissen Farbe abgeschrieben sei. Was hat es damit auf sich?

ME JACQUES PILLER
Vize-Präsident APF/HEV Fribourg



Vor einem Jahr habe ich einem Paar eine Wohnung vermietet. Der Mietvertrag wurde von beiden Partnern unterzeichnet. Nun hat die Mieterin den Vertrag gekündigt, weil sie mit ihrem Partner nicht mehr auskommt und deshalb nicht mehr mit ihm leben will. Muss ich diese Kündigung akzeptieren?

ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg



Die Person, die meine Dreizimmerwohnung mietet, teilte mir mit, dass sie ausziehen und der Mietvertrag von einem ihrer Freunde übernommen würde. Muss ich diesen ausserterminlichen Auszug akzeptieren?

ME JACQUES PILLER
Vize-Präsident APF/HEV Fribourg



In eine Wohnung, die ich vermiete, wurde eingebrochen, was zu beschädigten Türen und einem zerbrochenen Fenster führte. Wer muss die Reparaturkosten tragen?

ME JACQUES PILLER
Vize-Präsident APF/HEV Fribourg



Ich habe mir eine kleine Eigentumswohnung gekauft. Bevor ich einziehe, würde ich gerne ein paar Änderungen vornehmen. Ich wurde darauf hingewiesen, dass ich für bestimmte Arbeiten die Zustimmung der anderen Eigentümer einholen muss. Wie sieht es in diesem Fall aus?

ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg



Mein Mieter hat mich darüber informiert, dass er Schädlinge in seiner Wohnung hat und mich gebeten, diesen Zustand zu beheben. Bin ich verpflichtet, diesem Antrag nachzukommen, und falls erforderlich, wer muss für die Kosten dieses Eingriffs aufkommen?

ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg



Ich habe einem Paar eine Wohnung vermietet. In der Folge habe ich erfahren, dass sich die Ehepartner getrennt haben und nur noch die Frau in der Wohnung lebt. Sie hat keinen Kontakt mehr zu ihrem Gatten, der offenbar sogar die Schweiz verlassen hat. Kann ich den Vertrag auflösen und nur der Frau die Kündigung einreichen?

ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg



Mein Mieter ist vor kurzem verstorben. Muss ich den Mietvertrag auflösen oder ist es Sache der Erben, dies zu tun ? Welche Kündigungsfrist muss eingehalten werden ?

ME JACQUES PILLER
Vize-Präsident APF/HEV Fribourg



Mein Mieter, mit dem ich zahlreiche Rechtsstreite habe, hat bei der Schlichtungsbehörde für Mietstreitigkeiten ein Gesuch eingereicht. Diese hat mir nun eine Vorladung zugestellt. Da die Forderungen unbegründet sind und ich nicht noch mehr Zeit verschwenden möchte, habe ich die Absicht, dieser Aufforderung nicht Folge zu leisten. Welche Risiken könnte dies für mich haben?

ME JACQUES PILLER
Vize-Präsident APF/HEV Fribourg



Der Bruder meines Mieters nutzt die Wohnung. Muss ich die Nutzung durch eine Drittperson akzeptieren ?

Me Jacques PILLER
Vize-Präsident APF/HEV Fribourg



Schneeräumung, mein Mieter erhebt Anspruch auf eine Entschädigung weil er sich selbst um die Schnee- räumung kümmert. Wie ist die Rechtslage?