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Anzahl der Mitgliederbis 31.12.2020
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ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg

Mein Mieter ist für insolvent erklärt worden. Nun mache ich mir Sorgen, ob er seine Mieten zahlen kann. Ich wurde darauf hingewiesen, dass ich die Zahlung durch Pfändung seiner Möbel sicherstellen kann. Wie muss ich vorgehen?


In Ihrer Frage beziehen Sie sich offensichtlich auf das in Art. 268 ff. OR und Art. 283 SchKG vorgesehene Retentionsrecht des Vermieters. Es besteht in einem Pfandrecht an beweglichen Sachen (Art. 37 Abs. 2 SchKG) und umfasst  das gesamte Mobiliar in den vermieteten Räumen, das vom Mieter selbst oder von einem Dritten eingebracht wurde und entweder zur Einrichtung oder zur Benutzung der Räume verwendet wird (Art. 268 Abs. 1 OR). Im Gegensatz zum Vermieter von Geschäftsräumen hat der Vermieter von Wohnungen – wie in Ihrem Fall - oder von anderen Immobilien kein Retentionsrecht. Aus diesem Grund können Sie diese Möglichkeit nicht in Anspruch nehmen. In welcher Lage sind Sie?

Ich möchte darauf hinweisen, dass ausser bei nichtlandwirtschaftlichen Pachtverträgen der Konkurs eines Pächters nicht automatisch zur Beendigung des Mietvertrags führt. Wenn also der Konkurs des Mieters erklärt wird, hat der Vermieter zwei Möglichkeiten. Er kann:

a) den Vertrag auf den nächsten Termin auflösen oder - im Fall rückständiger Mietzinszahlungen - dem Mieter gemäss Art. 257d OR schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und bei deren Nichteinhaltung mit einer vorzeitigen Kündigung drohen.

In diesem Fall sei darauf hingewiesen, dass die Kündigungsandrohung sowohl an den Mieter als auch an die Konkursverwaltung geschickt werden muss.

b) im Hinblick auf Art. 266h Abs. 1 OR eine Sicherstellung künftiger Mietzinse verlangen. Dies ist jedoch erst möglich, wenn das Konkursurteil in Kraft getreten ist.

In diesem Fall muss der Vermieter dem Mieter und der Konkursverwaltung schriftlich eine angemessene Frist zur Sicherstellung von Garantien setzen (Art. 266h Abs. 1 OR). In der Praxis entspricht dies 2 bis 3 Wochen.

Diese Garantien müssen künftige Mietzinsen und Nebenkosten sicherstellen, die nach der schriftlichen Mahnung fällig werden. Wenn es sich um einen befristeten Mietvertrag handelt, muss die Sicherheit den Mietzins (samt Nebenkosten) bis zum Vertragsende abdecken. Bei einem unbefristeten Mietvertrag muss die Sicherheit den Mietzins samt Nebenkosten bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin abdecken (gemäss Art. 211a SchKG).

Wenn der Mieter oder die Konkursverwaltung die erforderlichen Sicherheiten (Bankgarantie, Bürgschaft, Verpfändung usw.) stellt, wird der Mietvertrag fortgesetzt.

Werden die Sicherheiten nicht fristgerecht geleistet, kann der Vermieter den Vertrag fristlos kündigen (Art. 266h Abs. 2 OR). Das Kündigungsschreiben muss an den Mieter gerichtet sein und das offizielle Formular enthalten.

ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg



Mein Mieter ist für insolvent erklärt worden. Nun mache ich mir Sorgen, ob er seine Mieten zahlen kann. Ich wurde darauf hingewiesen, dass ich die Zahlung durch Pfändung seiner Möbel sicherstellen kann. Wie muss ich vorgehen?

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Ich besitze eine Eigentumswohnung in einer Stockwerkeigentümergemeinschaft (STWEG). Wir haben erfahren, dass eines unserer Mitglieder erwägt, seine Wohnung über die Airbnb-Applikation zu vermieten. Kann eine solche Nutzung, die den anderen Miteigentümern des Gebäudes sicherlich Unannehmlichkeiten bereiten wird, verhindert werden?

ME JACQUES PILLER
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Ich habe in der Presse gelesen, dass ein Vermieter seinem Mieter eine Miete in Höhe von mehr als 40'000 CHF zurückerstatten musste und dass die Mieter 10 Jahre lang Mieten zurückfordern konnten, die sie für zu hoch hielten. Wie ist so etwas möglich und wie kann ich mich vor einem solchen unliebsamen Ereignis schützen?

ME JACQUES PILLER
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Mein Mieter bekundet immer mehr Mühe, mir die Miete zu bezahlen. Ich muss jeden Monat nachhaken, und jetzt ist er zwei Monate im Verzug. Was kann ich zum Schutz meiner Interessen unternehmen ?

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Mein Mieter hat einen jährlich verlängerbaren Mietvertrag, sofern er nicht innerhalb von 3 Monaten vor dem Kündigungstermin aufgelöst wird. Da er in ein Heim eintreten muss, hat sein Beistand den Vertrag ausserterminlich gekündigt. Muss ich diese Kündigung akzeptieren ?

ME JACQUES PILLER
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Bei der Wohnungsabnahme einer meiner Mietwohnungen bemerkte ich, dass meine Mieterin einige Wände farbig gestrichen hatte. Sie weigert sich, die Wiederherstellung des früheren Zustands zu bezahlen, da sie die Wohnung während 10 Jahren gemietet habe und die Lebensdauer der ursprünglichen weissen Farbe abgeschrieben sei. Was hat es damit auf sich?

ME JACQUES PILLER
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Vor einem Jahr habe ich einem Paar eine Wohnung vermietet. Der Mietvertrag wurde von beiden Partnern unterzeichnet. Nun hat die Mieterin den Vertrag gekündigt, weil sie mit ihrem Partner nicht mehr auskommt und deshalb nicht mehr mit ihm leben will. Muss ich diese Kündigung akzeptieren?

ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg



Die Person, die meine Dreizimmerwohnung mietet, teilte mir mit, dass sie ausziehen und der Mietvertrag von einem ihrer Freunde übernommen würde. Muss ich diesen ausserterminlichen Auszug akzeptieren?

ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg



In eine Wohnung, die ich vermiete, wurde eingebrochen, was zu beschädigten Türen und einem zerbrochenen Fenster führte. Wer muss die Reparaturkosten tragen?

ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg



Ich habe mir eine kleine Eigentumswohnung gekauft. Bevor ich einziehe, würde ich gerne ein paar Änderungen vornehmen. Ich wurde darauf hingewiesen, dass ich für bestimmte Arbeiten die Zustimmung der anderen Eigentümer einholen muss. Wie sieht es in diesem Fall aus?

ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg



Mein Mieter hat mich darüber informiert, dass er Schädlinge in seiner Wohnung hat und mich gebeten, diesen Zustand zu beheben. Bin ich verpflichtet, diesem Antrag nachzukommen, und falls erforderlich, wer muss für die Kosten dieses Eingriffs aufkommen?

ME JACQUES PILLER
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Ich habe einem Paar eine Wohnung vermietet. In der Folge habe ich erfahren, dass sich die Ehepartner getrennt haben und nur noch die Frau in der Wohnung lebt. Sie hat keinen Kontakt mehr zu ihrem Gatten, der offenbar sogar die Schweiz verlassen hat. Kann ich den Vertrag auflösen und nur der Frau die Kündigung einreichen?

ME JACQUES PILLER
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Mein Mieter ist vor kurzem verstorben. Muss ich den Mietvertrag auflösen oder ist es Sache der Erben, dies zu tun ? Welche Kündigungsfrist muss eingehalten werden ?

ME JACQUES PILLER
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Mein Mieter, mit dem ich zahlreiche Rechtsstreite habe, hat bei der Schlichtungsbehörde für Mietstreitigkeiten ein Gesuch eingereicht. Diese hat mir nun eine Vorladung zugestellt. Da die Forderungen unbegründet sind und ich nicht noch mehr Zeit verschwenden möchte, habe ich die Absicht, dieser Aufforderung nicht Folge zu leisten. Welche Risiken könnte dies für mich haben?

ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg



Der Bruder meines Mieters nutzt die Wohnung. Muss ich die Nutzung durch eine Drittperson akzeptieren ?

ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg



Schneeräumung, mein Mieter erhebt Anspruch auf eine Entschädigung weil er sich selbst um die Schnee- räumung kümmert. Wie ist die Rechtslage?