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ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg

Mein Mieter ist vor kurzem verstorben. Muss ich den Mietvertrag auflösen oder ist es Sache der Erben, dies zu tun ? Welche Kündigungsfrist muss eingehalten werden ?


Wenn der Mietvertrag keine Klausel beinhaltet, nach welcher der Vertrag mit dem Tod des Mieters ausläuft, löst dessen Tod den Vertrag nicht automatisch auf. Der Vertrag wird mit den Erben weitergeführt, die die Rechte und Pflichten des Verstorbenen weiterführen müssen (ZGB 560).

Wenn die Erben des Verstorbenen die Erbschaft ausschlagen oder wenn der Mieter keine Erben hat, geht der Vertrag an den offiziellen Verwalter oder an das Konkursamt über (ZGB 595 bis 597), die darüber entscheiden, ob sie den Vertrag übernehmen oder beenden.
Wenn der Tod also keine automatische Auflösung des Vertrags bedeutet, zieht er doch ein vorgezogenes Kündigungsrecht für die Erben nach sich, die „mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen“ können (OR 266i). Sie müssen demzufolge keine allfälligen längeren vertraglichen Termine oder andere Vertragsfristen berücksichtigen.

Sie müssen jedoch schnell handeln, um ab dem Todestag die erste nützliche Verfalls- und Kündigungsfrist einzuhalten.

Zum Beispiel: Der Mieter ist am 18. Januar gestorben. Die Kündigungstermine im Kanton Freiburg fallen auf 31. März, 30. Juni, 30. September und 31. Dezember. Da es sich um eine Wohnung handelt, beträgt die Vorankündigungsfrist drei Monate (OR 266c). Die Kündigung muss also auf den 30. Juni eingereicht werden und dem Vermieter bis spätestens am 31. März zukommen.
Die Kündigung muss einstimmig von allen Erben des verstorbenen Mieters eingereicht werden. Ansonsten ist die Kündigung nichtig.   

Je nach Umständen können auch der Vertreter der Erbengemeinschaft, der Testamentsvollstrecker, der offizielle Administrator oder der Liquidator von dieser Möglichkeit Gebrauch machen.
Wenn Begünstigte die erste nützliche Verfallsfrist vorübergehen lassen, wird angenommen, dass sie den Vertrag weiterführen wollen.

Im vorliegenden Fall ist es klar, dass aus-
serhalb dieser juristischen Erwägungen der Vermieter und die Erben sich auf ein konventionelles Vertragsende einigen können.

ME JACQUES PILLER
Vize-Präsident APF/HEV Fribourg



Vor einem Jahr habe ich einem Paar eine Wohnung vermietet. Der Mietvertrag wurde von beiden Partnern unterzeichnet. Nun hat die Mieterin den Vertrag gekündigt, weil sie mit ihrem Partner nicht mehr auskommt und deshalb nicht mehr mit ihm leben will. Muss ich diese Kündigung akzeptieren?

ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg



Die Person, die meine Dreizimmerwohnung mietet, teilte mir mit, dass sie ausziehen und der Mietvertrag von einem ihrer Freunde übernommen würde. Muss ich diesen ausserterminlichen Auszug akzeptieren?

ME JACQUES PILLER
Vize-Präsident APF/HEV Fribourg



In eine Wohnung, die ich vermiete, wurde eingebrochen, was zu beschädigten Türen und einem zerbrochenen Fenster führte. Wer muss die Reparaturkosten tragen?

ME JACQUES PILLER
Vize-Präsident APF/HEV Fribourg



Ich habe mir eine kleine Eigentumswohnung gekauft. Bevor ich einziehe, würde ich gerne ein paar Änderungen vornehmen. Ich wurde darauf hingewiesen, dass ich für bestimmte Arbeiten die Zustimmung der anderen Eigentümer einholen muss. Wie sieht es in diesem Fall aus?

ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg



Mein Mieter hat mich darüber informiert, dass er Schädlinge in seiner Wohnung hat und mich gebeten, diesen Zustand zu beheben. Bin ich verpflichtet, diesem Antrag nachzukommen, und falls erforderlich, wer muss für die Kosten dieses Eingriffs aufkommen?

ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg



Ich habe einem Paar eine Wohnung vermietet. In der Folge habe ich erfahren, dass sich die Ehepartner getrennt haben und nur noch die Frau in der Wohnung lebt. Sie hat keinen Kontakt mehr zu ihrem Gatten, der offenbar sogar die Schweiz verlassen hat. Kann ich den Vertrag auflösen und nur der Frau die Kündigung einreichen?

ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg



Mein Mieter ist vor kurzem verstorben. Muss ich den Mietvertrag auflösen oder ist es Sache der Erben, dies zu tun ? Welche Kündigungsfrist muss eingehalten werden ?

ME JACQUES PILLER
Vize-Präsident APF/HEV Fribourg



Mein Mieter, mit dem ich zahlreiche Rechtsstreite habe, hat bei der Schlichtungsbehörde für Mietstreitigkeiten ein Gesuch eingereicht. Diese hat mir nun eine Vorladung zugestellt. Da die Forderungen unbegründet sind und ich nicht noch mehr Zeit verschwenden möchte, habe ich die Absicht, dieser Aufforderung nicht Folge zu leisten. Welche Risiken könnte dies für mich haben?

ME JACQUES PILLER
Vize-Präsident APF/HEV Fribourg



Der Bruder meines Mieters nutzt die Wohnung. Muss ich die Nutzung durch eine Drittperson akzeptieren ?

Me Jacques PILLER
Vize-Präsident APF/HEV Fribourg



Schneeräumung, mein Mieter erhebt Anspruch auf eine Entschädigung weil er sich selbst um die Schnee- räumung kümmert. Wie ist die Rechtslage?