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Anzahl der Mitgliederbis 31.12.2020
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ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg

Mein Mieter ist vor kurzem verstorben. Muss ich den Mietvertrag auflösen oder ist es Sache der Erben, dies zu tun ? Welche Kündigungsfrist muss eingehalten werden ?


Wenn der Mietvertrag keine Klausel beinhaltet, nach welcher der Vertrag mit dem Tod des Mieters ausläuft, löst dessen Tod den Vertrag nicht automatisch auf. Der Vertrag wird mit den Erben weitergeführt, die die Rechte und Pflichten des Verstorbenen weiterführen müssen (ZGB 560).

Wenn die Erben des Verstorbenen die Erbschaft ausschlagen oder wenn der Mieter keine Erben hat, geht der Vertrag an den offiziellen Verwalter oder an das Konkursamt über (ZGB 595 bis 597), die darüber entscheiden, ob sie den Vertrag übernehmen oder beenden.
Wenn der Tod also keine automatische Auflösung des Vertrags bedeutet, zieht er doch ein vorgezogenes Kündigungsrecht für die Erben nach sich, die „mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen“ können (OR 266i). Sie müssen demzufolge keine allfälligen längeren vertraglichen Termine oder andere Vertragsfristen berücksichtigen.

Sie müssen jedoch schnell handeln, um ab dem Todestag die erste nützliche Verfalls- und Kündigungsfrist einzuhalten.

Zum Beispiel: Der Mieter ist am 18. Januar gestorben. Die Kündigungstermine im Kanton Freiburg fallen auf 31. März, 30. Juni, 30. September und 31. Dezember. Da es sich um eine Wohnung handelt, beträgt die Vorankündigungsfrist drei Monate (OR 266c). Die Kündigung muss also auf den 30. Juni eingereicht werden und dem Vermieter bis spätestens am 31. März zukommen.
Die Kündigung muss einstimmig von allen Erben des verstorbenen Mieters eingereicht werden. Ansonsten ist die Kündigung nichtig.   

Je nach Umständen können auch der Vertreter der Erbengemeinschaft, der Testamentsvollstrecker, der offizielle Administrator oder der Liquidator von dieser Möglichkeit Gebrauch machen.
Wenn Begünstigte die erste nützliche Verfallsfrist vorübergehen lassen, wird angenommen, dass sie den Vertrag weiterführen wollen.

Im vorliegenden Fall ist es klar, dass aus-
serhalb dieser juristischen Erwägungen der Vermieter und die Erben sich auf ein konventionelles Vertragsende einigen können.

ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg



Mein Mieter ist für insolvent erklärt worden. Nun mache ich mir Sorgen, ob er seine Mieten zahlen kann. Ich wurde darauf hingewiesen, dass ich die Zahlung durch Pfändung seiner Möbel sicherstellen kann. Wie muss ich vorgehen?

ME JACQUES PILLER
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Ich besitze eine Eigentumswohnung in einer Stockwerkeigentümergemeinschaft (STWEG). Wir haben erfahren, dass eines unserer Mitglieder erwägt, seine Wohnung über die Airbnb-Applikation zu vermieten. Kann eine solche Nutzung, die den anderen Miteigentümern des Gebäudes sicherlich Unannehmlichkeiten bereiten wird, verhindert werden?

ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg



Ich habe in der Presse gelesen, dass ein Vermieter seinem Mieter eine Miete in Höhe von mehr als 40'000 CHF zurückerstatten musste und dass die Mieter 10 Jahre lang Mieten zurückfordern konnten, die sie für zu hoch hielten. Wie ist so etwas möglich und wie kann ich mich vor einem solchen unliebsamen Ereignis schützen?

ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg



Mein Mieter bekundet immer mehr Mühe, mir die Miete zu bezahlen. Ich muss jeden Monat nachhaken, und jetzt ist er zwei Monate im Verzug. Was kann ich zum Schutz meiner Interessen unternehmen ?

ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg



Mein Mieter hat einen jährlich verlängerbaren Mietvertrag, sofern er nicht innerhalb von 3 Monaten vor dem Kündigungstermin aufgelöst wird. Da er in ein Heim eintreten muss, hat sein Beistand den Vertrag ausserterminlich gekündigt. Muss ich diese Kündigung akzeptieren ?

ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg



Bei der Wohnungsabnahme einer meiner Mietwohnungen bemerkte ich, dass meine Mieterin einige Wände farbig gestrichen hatte. Sie weigert sich, die Wiederherstellung des früheren Zustands zu bezahlen, da sie die Wohnung während 10 Jahren gemietet habe und die Lebensdauer der ursprünglichen weissen Farbe abgeschrieben sei. Was hat es damit auf sich?

ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg



Vor einem Jahr habe ich einem Paar eine Wohnung vermietet. Der Mietvertrag wurde von beiden Partnern unterzeichnet. Nun hat die Mieterin den Vertrag gekündigt, weil sie mit ihrem Partner nicht mehr auskommt und deshalb nicht mehr mit ihm leben will. Muss ich diese Kündigung akzeptieren?

ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg



Die Person, die meine Dreizimmerwohnung mietet, teilte mir mit, dass sie ausziehen und der Mietvertrag von einem ihrer Freunde übernommen würde. Muss ich diesen ausserterminlichen Auszug akzeptieren?

ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg



In eine Wohnung, die ich vermiete, wurde eingebrochen, was zu beschädigten Türen und einem zerbrochenen Fenster führte. Wer muss die Reparaturkosten tragen?

ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg



Ich habe mir eine kleine Eigentumswohnung gekauft. Bevor ich einziehe, würde ich gerne ein paar Änderungen vornehmen. Ich wurde darauf hingewiesen, dass ich für bestimmte Arbeiten die Zustimmung der anderen Eigentümer einholen muss. Wie sieht es in diesem Fall aus?

ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg



Mein Mieter hat mich darüber informiert, dass er Schädlinge in seiner Wohnung hat und mich gebeten, diesen Zustand zu beheben. Bin ich verpflichtet, diesem Antrag nachzukommen, und falls erforderlich, wer muss für die Kosten dieses Eingriffs aufkommen?

ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg



Ich habe einem Paar eine Wohnung vermietet. In der Folge habe ich erfahren, dass sich die Ehepartner getrennt haben und nur noch die Frau in der Wohnung lebt. Sie hat keinen Kontakt mehr zu ihrem Gatten, der offenbar sogar die Schweiz verlassen hat. Kann ich den Vertrag auflösen und nur der Frau die Kündigung einreichen?

ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg



Mein Mieter ist vor kurzem verstorben. Muss ich den Mietvertrag auflösen oder ist es Sache der Erben, dies zu tun ? Welche Kündigungsfrist muss eingehalten werden ?

ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg



Mein Mieter, mit dem ich zahlreiche Rechtsstreite habe, hat bei der Schlichtungsbehörde für Mietstreitigkeiten ein Gesuch eingereicht. Diese hat mir nun eine Vorladung zugestellt. Da die Forderungen unbegründet sind und ich nicht noch mehr Zeit verschwenden möchte, habe ich die Absicht, dieser Aufforderung nicht Folge zu leisten. Welche Risiken könnte dies für mich haben?

ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg



Der Bruder meines Mieters nutzt die Wohnung. Muss ich die Nutzung durch eine Drittperson akzeptieren ?

ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg



Schneeräumung, mein Mieter erhebt Anspruch auf eine Entschädigung weil er sich selbst um die Schnee- räumung kümmert. Wie ist die Rechtslage?