ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg
Mon locataire a été déclaré en faillite. Je me fais du souci pour le paiement de mes loyers. On m'a indiqué que je pouvais garantir le paiement de ces derniers en saisissant les meubles de mon locataire. Quelles démarches dois-je entreprendre à cet effet?
A la lecture de votre question, il apparaît que vous faites mention au droit de rétention du bailleur aménagé par les art. 268 et ss CO et 283 LP. Ce droit de rétention constitue un droit de gage mobilier (37 al. 2 LP) et porte sur tous les meubles qui se trouvent dans les locaux loués et qui ont été apportés par le locataire lui-même ou par un tiers et qui servent soit à l'aménagement, soit à l'usage des locaux (art. 268 al. 1 CO).
Contrairement au bailleur de locaux commerciaux, le bailleur, comme c'est votre cas, de logements ou d'autres choses immobilières ne bénéficie pas d'un droit de rétention. Vous ne pouvez dès lors faire usage de cette institution. Quelle est votre situation ?
Il convient de rappeler que sauf en matière de bail à ferme non agricole, la fail-lite d'un locataire ne met pas automatiquement fin au bail à loyer. Ainsi, lorsque la faillite du locataire est prononcée, le bailleur dispose de deux possibilités :
a) résilier le contrat pour sa prochaine échéance ou, cela sera souvent possible en raison d'un retard de paiement dans les loyers, le résilier de manière anticipée conformément à l'art. 257 d CO relatif à la demeure du locataire.
Dans cette hypothèse, il convient de rappeler que l'avis comminatoire doit être adressé aussi bien au locataire qu'à l'administration de la faillite.
b) au regard de l'art. 266 h al. 1 CO, réclamer des sûretés pour les loyers à échoir. Il est important de rappeler qu'une telle démarche n'est possible que lorsque le jugement de faillite est entré en force.
Dans cette hypothèse, le bailleur doit impartir par écrit au locataire et à l'administration de la faillite un délai convenable pour qu'ils lui fournissent des garanties (266 h al. 1 CO). Dans la pratique ce délai convenable correspond à 2 à 3 semaines.
Ces garanties vont porter sur les loyers et frais accessoires qui deviennent exigibles après la sommation écrite et portent sur les loyers et frais accessoires jusqu'à l'échéance du contrat si celui-ci est de durée déterminée. En cas de durée indéterminée de contrat, jusqu'à la première échéance pour laquelle le congé ordinaire peut être donné (en vertu de l'art. 211 a LP).
Lorsque le locataire ou l'administration de la faillite fournit les sûretés requises (garantie bancaire, caution, gages etc.) le bail se poursuit.
Lorsque les sûretés ne sont pas fournies dans le délai imparti, le bailleur peut résilier immédiatement le contrat (art. 266 h al. 2 CO). La lettre de congé doit être adressée au locataire et devra être accompagnée du formulaire officiel.
ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg
Je loue un appartement dans une villa et ai convenu avec mon locataire de frais forfaitaires pour le paiement des charges. Compte tenu de l’augmentation des prix de l’électricité, du mazout et du gaz entre autres, comment puis-je adapter le montant des charges à la réalité ?
ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg
Lors de la restitution de logement, le locataire a perdu une clé. Puis-je lui faire payer le remplacement du cylindre de la porte?
ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg
Ma locataire a résilié son bail hors délai et m’a restitué les clés 6 mois avant l’échéance légale. Elle n’a pas voulu procéder à l’état des lieux et maintenant prétend que j’ai perdu tous mes droits parce qu’initialement j’avais annoncé que je procéderais à l’état des lieux à l’échéance contractuelle. Qu’en est-il?
ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg
J'ai toujours brûlé des branches et feuilles de mon jardin. J'ai entendu maintenant plusieurs remarques m'indiquant que je n'avais plus le droit de procéder de la sorte. Qu'en est-il ?
ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg
Mon locataire a été déclaré en faillite. Je me fais du souci pour le paiement de mes loyers. On m'a indiqué que je pouvais garantir le paiement de ces derniers en saisissant les meubles de mon locataire. Quelles démarches dois-je entreprendre à cet effet?
ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg
Je suis propriétaire d'un appartement dans une PPE. Nous avons appris qu'un des membres de la PPE songeait à louer son appartement par le biais de l'application Airbnb. Peut-on empêcher une telle utilisation qui va certainement causer des désagréments aux autres copropriétaires de l'immeuble?
ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg
J’ai lu dans la presse qu’un bailleur avait dû restituer à son locataire un montant de loyer de plus de CHF 40'000.- et que les locataires pouvaient réclamer des loyers qu’ils estimaient trop élevés pendant 10 ans. Comment une telle chose est-elle possible et comment me prémunir d’une telle mésaventure ?
ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg
Mon locataire a de plus en plus de peine à me payer son loyer. Je dois chaque mois le relancer et il a maintenant deux mois de retard. Que puis-je faire pour protéger mes intérêts ?
ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg
Mon locataire est au bénéfice d'un contrat de bail renouvelable d'année en année sauf résiliation dans un délai de 3 mois avant l'échéance. Parce qu'il doit entrer au home, son curateur a résilié ce bail hors délai. Dois-je accepter cette résiliation ?
ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg
Lors de la reprise d'un appartement que je loue, j'ai pu constater que ma locataire avait peint quelques murs en couleur. Comme elle m'a loué son appartement pendant 10 ans, elle refuse de payer la remise en état prétextant que la durée de vie de la peinture blanche initiale était amortie. Qu'en est-il ?
ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg
Il y a une année, j'ai loué un appartement à un couple dont chaque membre a signé le contrat de bail. La locataire vient de résilier son contrat parce qu'elle ne s'entend plus avec son compagnon et ne veut par conséquent plus vivre avec lui. Dois-je accepter cette résiliation ?
ME JACQUES PILLER
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La personne qui loue mon appartement de 3 pièces m'a indiqué qu'elle allait quitter ce dernier et que son bail serait repris par un de ses amis. Comme ce départ s'effectuerait hors du délai usuel de résiliation, suis-je obligé de l'accepter?
ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg
Un appartement que je loue a été cambriolé, ce qui a provoqué des dégâts aux portes et causé le bris d'une fenêtre. Qui doit supporter les frais de réparation?
ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg
J'ai acheté un petit appartement dans une PPE. Je désire avant de m'y installer procéder à quelques transformations. On m'a rendu attentif au fait que je devais pour certains travaux obtenir l'accord des autres propriétaires. Qu'en est-il en l'espèce ?
ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg
Mon locataire m'a signalé la présence d'un parasite dans son appartement et m'a demandé de remédier à cette situation. Suis-je obligé de donner suite à cette requête et, le cas échéant, qui devra répondre des frais de cette intervention ?
ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg
J'ai loué un appartement à un couple marié. J'ai appris par la suite que les conjoints se sont séparés et que seule l'épouse habite encore l'appartement. Elle n'a plus aucun contact avec son ex-conjoint qui aurait même quitté la Suisse. Puis-je résilier le bail en notifiant le congé uniquement à l'épouse ?
ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg
Mon locataire est décédé depuis peu. Dois-je résilier le contrat de bail ou est-ce qu'il appartient aux héritiers de le faire ? Quel délai de résiliation doit être observé?
ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg
Mon locataire avec lequel j'ai de nombreux litiges a déposé une demande auprès de la Commission de conciliation en matière de bail à loyer qui m'a adressé une citation à comparaître. Comme les prétentions formulées sont infondées et que je n'ai pas envie de perdre encore plus de temps, j'ai l'intention de ne pas répondre à cette procédure. Quels sont les risques pour moi ?
ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg
Le frère de mon locataire occupe l’appartement. Suis-je obligé de tolérer cet usage par une tierce personne ?
ME JACQUES PILLER
Vice-Président APF/HEV Fribourg
Enlèvement de la neige : mon locataire exige un dédommagement pour le faire lui-même. Quelle est la situation juridique ?