In der Presse habe ich gelesen, dass Vermieter ein offizielles Formular ausfüllen müssen, wenn sie eine Wohnung vermieten. Da diese Pflicht abgeschafft worden war, stellt sich nun die Frage, warum sie wieder eingeführt werden soll und welche Folgen die Unterlassung einer solchen Formalität hat.

Bei Wohnungsmangel können die Kantone für Wohnungsmietverträge auf ihrem gesamten oder einem Teil ihres Gebiets die Verwendung der in Art. 269d OR erwähnten offiziellen Formel beim Abschluss jedes neuen Mietvertrags vorschreiben.

Die Freiburger Behörden stellten fest, dass eine Wohnungsknappheit im Sinne der Ausführungsbestimmungen zur Miete und zum landwirtschaftlichen Pachtvertrag vorliegt, und diese Entscheidung konnten Sie der Presse entnehmen. Diese halten nämlich fest, dass eine Wohnungsnot vorliegt, wenn die vom Eidgenössischen Amt für Statistik berechnete Leerwohnungsquote 1,8 % des kantonalen Wohnungsbestandes oder weniger beträgt (Art. 5 Abs. 1 VBGW).

Da die Leerwohnungsziffer im Kanton Freiburg seit Juni dieses Jahres bei 1,38 % liegt, d.h. unterhalb der vorindizierten Knappheitsschwelle, hat der Staatsrat beschlossen, ab dem 1. Januar 2024 die Verwendung der offiziellen Formel für den Abschluss eines neuen Mietvertrags für Wohnraum wieder einzuführen.

Dieses Formular ist auf der Website des Wohnungsamtes (https://www.fr.ch/de/vwbd/wa).

Das offizielle Formular muss bei einem neuen Mietvertrag die gleichen Anga-ben enthalten wie bei einer Mieterhö-hung.

Insbesondere muss das Formular oder sein Begleitschreiben die Höhe des Mietzinses des Vormieters, den neuen Mietzins, die Berechnungsgrundlagen des letzten Mietzinses mit den Gründen für eine allfällige Erhöhung (Art. 269 oder 269a OR) enthalten, auch die Erhöhungsvorbehalte müssen darin finden.

Die fehlende Notifikation der neuen Miete auf dem offiziellen Formular oder das Fehlen einer der formalen oder inhaltlichen Notifikationsbedingungen dieses Formulars führt zur Teilnichtigkeit des Mietvertrags, die sich nur auf die fixation der Miete beschränkt. Auf die rechtlichen Folgen dieser Situation wurde bereits in unserer Rechtsfrage vom Juni 2020 hingewiesen (www. apf-hev-de.ch).

Im Streitfall ist es Sache des Richters, den zulässigen Mietzins auf der Grund-lage aller Umstände des Einzelfalls, hauptsächlich der Frage des zulässigen Ertrags festzulegen (Art. 269 OR).