In einer solchen Situation erlaubt
das Gesetz dem Vermieter unter bestimmten Bedingungen, den Vertrag
vor Ablauf zu kündigen. Der Vertrag
kann dann gekündigt werden, ohne
dass der Vermieter an die Vertragsbedingungen oder -fristen gebunden ist.
Dies ist die im Art. 257d des OR aufgestellte Annahme (der Artikel besagt,
dass bei Zahlungsverzug des Mieters,
d.h. wenn der Mieter mit der Zahlung
fälliger Mietzinse oder Nebenkosten in
Verzug ist, der Mietvertrag vorzeitig beendet werden kann).
Um dieses Recht geltend zu machen, muss der Vermieter seinem Mieter zunächst schriftlich eine Zahlungsfrist setzen (Strafandrohung), in der er ihn klar und deutlich zur Begleichung der ausstehenden Mietzinse auffordert und deren Betrag bestimmt.
Um dieses Recht geltend zu machen, muss der Vermieter seinem Mieter zunächst schriftlich eine Zahlungsfrist setzen (Strafandrohung), in der er ihn klar und deutlich zur Begleichung der ausstehenden Mietzinse auffordert und deren Betrag bestimmt.
Diese Aufforderung muss schriftlich (per Einschreiben) erfolgen und eine Zahlungsfrist von mindestens 30 Tagen bei Mietverträgen für Wohn- oder Geschäftsräume oder von 10 Tagen bei Mietverträgen für andere Objekte enthalten.
Die Kommissfrist nach Art. 257d Abs. 1 OR beginnt am Tag nach dem Tag zu laufen, an dem der Mieter die Mitteilung des Vermieters erhalten hat. Es obliegt dem Vermieter, dieses Empfangsdatum anhand der Sendungsverfolgung des Einschreibens zu beweisen.
Darüber hinaus muss die Mitteilung ausdrücklich darauf hinweisen, dass bei nicht fristgerechter Zahlung der Mietvertrag gekündigt wird.
Die Frist beginnt nach Art. 257d Abs. 1 OR am Tag nach dem Empfang der Mitteilung des Vermieters durch den Mieter. Es ist Aufgabe des Vermieters, dieses Eingangsdatum mit Hilfe der Sendungsverfolgung nachzuweisen. Es sei daran erinnert, dass im Falle von Familienwohnungen die Mitteilung getrennt an beide Ehegatten oder eingetragene Partner geschickt werden muss. In diesem Fall beginnt die Frist mit dem Eingang des zweiten Briefes, wenn die Daten unterschiedlich sind.
Bei Nichtzahlung am Ende der Zahlungsfrist kann der Vermieter den Vertrag mit einer Frist von 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen, wenn es sich um ein Wohn- oder Geschäftslokal handelt. Eine Erstreckung des Mietvertrages ist in diesem Fall ausgeschlossen (Art. 272a OR). Natürlich müssen die formellen Voraussetzungen für die Kündigung erfüllt sein, d.h. das offizielle Formular muss gegebenenfalls separat jedem Ehepartner zugestellt.
Wenn der Mieter die Wohnung (Geschäftsräume) nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht verlässt, kann der Vermieter ein Räumungsverfahren einleite.