Dans une telle situation, à certaines conditions, la loi autorise le bailleur à mettre un terme au contrat avant son échéance. Le contrat peut alors être résilié sans que le bailleur ne soit tenu de respecter les termes ou délais contractuels. Telle est l’hypothèse aménagée par l’art. 257d CO qui précise qu’en cas
de demeure du locataire, soit lorsque le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le contrat de bail peut être résilié de manière anticipée.
Pour faire valoir ce droit, le bailleur doit préalablement fixer par écrit un délai de paiement (avis comminatoire) à son locataire, le sommant de manière claire et précise de payer l’arriéré dû en précisant le montant de l’arriéré.
Cette sommation doit être adressée par écrit (recommandé) et doit impartir un délai de paiement qui doit être de 30 jours au moins pour les baux à loyer d’habitation ou locaux commerciaux ou de 10 jours pour les baux portant sur d’autres objets.
En outre, l’avis comminatoire doit expressément indiquer qu’à défaut de paiement dans le délai imparti, le bail sera résilié.
Le délai comminatoire de l’art. 257d al.1 CO commence à courir le lendemain du jour où le locataire a reçu l’avis du bailleur. Il appartiendra à ce dernier de prouver cette date de réception au moyen du suivi du courrier recommandé.
Il convient de rappeler qu’en cas de logement familial, l’avis comminatoire doit être envoyé séparément aux deux époux ou partenaires enregistrés. Dans cette hypothèse, le délai commence à courir depuis la réception du second pli si les dates sont différentes.
A défaut de paiement à l’échéance du délai de sommation, le bailleur pourra résilier le contrat moyennant un préavis de 30 jours pour la fin d’un mois s’il porte sur un logement ou un local commercial. Dans une telle hypothèse, la prolongation de bail est exclue (art. 272a CO).
Bien entendu, les conditions de forme de la résiliation devront être respectées, soit l’envoi du formulaire officiel, éventuellement séparément à chaque conjoint.
Si le locataire ne quittait pas le logement (local commercial), à l’expiration de la date pour laquelle le congé a été donné, le bailleur pourra intenter une procédure d’expulsion.