En cas de résiliation hors délai, il convient d’examiner s’il existe un motif
de congé extraordinaire.
Parmi ces derniers, l’art. 266 g CO aménage le congé extraordinaire pour juste motif: « Si, pour de justes motifs, l’exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n’importe quel moment, en observant le délai de congé légal ».
Constituent des justes motifs des circonstances exceptionnelles, inconnues et imprévisibles lors de la conclusion du contrat qui ne sont pas imputables au locataire et qui sont suffisamment graves pour rendre intolérable l’exécution du bail.
Selon cette définition, les justes motifs peuvent résider en la personne du locataire à qui son état de santé ne permet plus de continuer à habiter les locaux loués, ce qui justifie un placement définitif dans une maison pour personnes âgées.
En l’espèce, cette condition semble justifier une résiliation extraordinaire du contrat de bail de votre locataire.
Formellement, le texte clair de l’art. 266 g CO permet une résiliation « pour n’importe quelle échéance, mais en respectant le préavis légal des art. 266 b à 266 e CO ».
Concrètement, ceci implique que le congé peut être donné par exemple pour le 10 d’un mois mais en respectant le préavis légal, soit en l’espèce 3 mois pour un logement (art. 266 c CO).
Il convient encore de signaler que l’art. 266 g al. 2 CO aménage le principe d’une indemnisation en faveur du bailleur. Cette indemnité devra tenir compte de toutes les circonstances du cas concret. Selon les circonstances, le juge peut dispenser le locataire de toutes indemnités. En l’espèce, à notre avis, compte tenu des motifs invoqués, il n’y aurait pas, sauf circonstances particulières, lieu à réclamer des indemnités. Ce d’autant plus que celles-ci doivent tenir compte des possibilités financières des parties.