A la lecture de votre question, il apparaît que vous faites mention au droit de rétention du bailleur aménagé par les art. 268 et ss CO et 283 LP. Ce droit de rétention constitue un droit de gage mobilier (37 al. 2 LP) et porte sur tous les meubles qui se trouvent dans les locaux loués et qui ont été apportés par le locataire lui-même ou par un tiers et qui servent soit à l’aménagement, soit à l’usage des locaux (art. 268 al. 1 CO).
Contrairement au bailleur de locaux commerciaux, le bailleur, comme c’est votre cas, de logements ou d’autres choses immobilières ne bénéficie pas d’un droit de rétention. Vous ne pouvez dès lors faire usage de cette institution. Quelle est votre situation ?
Il convient de rappeler que sauf en matière de bail à ferme non agricole, la faillite d’un locataire ne met pas automatiquement fin au bail à loyer. Ainsi, lorsque la faillite du locataire est prononcée, le bailleur dispose de deux possibilités :
a) résilier le contrat pour sa prochaine échéance ou, cela sera souvent possible en raison d’un retard de paiement dans les loyers, le résilier de manière anticipée conformément à l’art. 257 d CO relatif à la demeure du locataire.
Dans cette hypothèse, il convient de rappeler que l’avis comminatoire doit être adressé aussi bien au locataire qu’à l’administration de la faillite.
b) au regard de l’art. 266 h al. 1 CO, réclamer des sûretés pour les loyers à échoir. Il est important de rappeler qu’une telle démarche n’est possible que lorsque le jugement de faillite est
entré en force.
Dans cette hypothèse, le bailleur doit impartir par écrit au locataire et à l’administration de la faillite un délai convenable pour qu’ils lui fournissent des garanties (266 h al. 1 CO). Dans la pratique ce délai convenable correspond à 2 à 3 semaines.
Ces garanties vont porter sur les loyers et frais accessoires qui deviennent exigibles après la sommation écrite et portent sur les loyers et frais accessoires jusqu’à l’échéance du contrat si celui-ci est de durée déterminée.
En cas de durée indéterminée de contrat, jusqu’à la première échéance pour laquelle le congé ordinaire peut être donné (en vertu de l’art. 211 a LP).
Lorsque le locataire ou l’administration de la faillite fournit les sûretés requises (garantie bancaire, caution, gages etc.) le bail se poursuit.
Lorsque les sûretés ne sont pas fournies dans le délai imparti, le bailleur peut résilier immédiatement le contrat (art. 266 h al. 2 CO). La lettre de congé doit être adressée au locataire et devra être
accompagnée du formulaire officiel.