En règle générale, les charges sont décomptées pour la période fixée selon les coûts effectifs et facturées sous forme d’acomptes mensuels ou trimestriels. Les forfaits de charges sont moins
répandus.
Pour les forfaits de frais accessoires, il convient de tenir compte en particulier de l’art. 4 al. 2 OBLF selon lequel le relevé forfaitaire doit se baser sur des valeurs moyennes d’une période de trois ans (cf. art. 257a CO).
Les frais accessoires convenus dans un contrat de location ne peuvent être augmentés que par le biais d’une modification unilatérale du contrat. Le nouveau montant des charges doit être calculé sur la valeur moyenne des trois dernières années. Ceci a pour conséquence que l’adaptation n’intervient qu’avec retard et ne tiendra pas ou partiellement pas compte de l’augmentation actuelle des prix.
Cette augmentation doit être annoncée au locataire au moyen d’une formule officielle agréée par le canton. Celle-ci doit désigner précisément les prétentions du bailleur, la date d’entrée en vigueur, ainsi que les motifs qui la justifient.
La formule officielle doit parvenir au locataire au moins dix jours avant le délai de résiliation du contrat de bail et la modification ne pourra produire des effets que pour le prochain terme de résiliation (art. 269d CO).
Il est par contre possible d’envisager une modification consensuelle, les parties trouvant un terrain d’entente. Un éventuel accord devra faire l’objet d’un avenant détaillant la modification introduite avec toutes les précisions requises. En effet, une motivation imprécise pourrait avoir comme conséquence la nullité de la modification. Le locataire pourrait ainsi ultérieurement réclamer au bailleur les montants perçus indument sur la base des règles sur l’enrichissement illégitime.
Enfin, il paraît utile de préciser ici que seuls les frais mis à charge du locataire dans le contrat de bail peuvent valablement lui être imputés (art. 257a al. 2 CO).