Eine Vorbemerkung: Der Erwerb oder die Übertragung von Eigentum beginnt nicht mit der Unterzeichnung des Ver- trags, sondern mit dem Eintrag der Ei- gentumsübertragung im Grundbuch.
In einem kürzlich ergangenen Urteil (Ur teil 4A_521/2021) befasste sich das Bundesgericht mit der Frage der Auf nahme eines Familienangehörigen aus serhalb jeglicher gesetzlicher Unter haltspflicht mit einer Gegenleistung zur Übernahme der Miete. Nach Ansicht der Bundesrichter muss nach Erlö schen der gesetzlichen Unterhalts pflicht die Bereitschaft, einen Unter mietvertrag abzuschliessen, je nach Fall festgelegt werden. Wenn das Unter mietverhältnis nicht zwangsläufig dazu führt, dass die Nutzung der Räumlich keiten als Beherbergung eingestuft wird, bedeutet die blosse Beteiligung an den Haushaltskosten eines Kindes, das bei seinen Eltern wohnt, nicht auto matisch den Abschluss eines Mietver trags. Entscheidend ist also der Wille (oder Unwille), einen Vertrag abzu schliessen (animus contrahendi). «Mit anderen Worten: Es gilt festzustellen, ob das Kind und der Mieter einen Ver trag abschliessen wollten». In dieser Hinsicht sind die Bundesrichter der An sicht, dass ein Untermietvertrag not wendigerweise abgeschlossen wird, wenn ein Mieter und eines seiner Kin der vereinbaren, dass die gesamte oder ein Teil der Wohnung dem Kind gegen Übernahme der Miete zur Verfügung gestellt wird (Xavier Rubli. Aufnahme des Kindes des Mieters ausserhalb der gesetzlichen Unterhaltspflicht: Beher bergung, Gebrauchsleihe oder Unter miete? Urteil 4A_521/2021, Newsletter Bail.ch Februar 2023).
Wie der Kommentator feststellt, ist diese Ansicht des Bundesgerichts um stritten, da viele Autoren der Meinung sind, dass die Aufnahme nicht nur von Konkubinatspartnern, son dern auch von Eltern oder Kindern keine Untermiete darstellt, selbst wenn diese sich finanziell beteili gen.
Um auf Ihre ursprüngliche Frage zurückzukommen: Da Ihre Mieterin Ihre Zu stimmung zu dieser Unter vermietung nicht eingeholt hat, bleibt zu prüfen, ob zum Zeitpunkt, wo Sie hät ten konsultiert werden müssen, ein triftiger Grund vorgelegen hätte, die Un tervermietung zu verwei gern. Diese Gründe sind in Art. 262 Abs. 2 OR aufge führt: Wenn der Mieter sich weigert, die Bedingungen der Untermiete be kanntzugeben, die Bedingungen miss bräuchlich sind oder die Untermiete für den Vermieter erhebliche Nachteile mit sich bringt. Zu diesen Bedingungen kommt noch ein möglicher Rechtsmiss brauch hinzu.