Ich vermiete einem alleinstehenden Mann eine Dreizimmerwohnung. Mein Mieter ist Geschäftsreisender und daher oft einige Tage pro Woche abwesend. Nun habe ich festgestellt, dass die Wohnung auch während seiner Abwesenheit durch eine Drittperson bewohnt ist. Auf meine Frage erklärte mir der Mieter, dass es sich um seinen Bruder handle, der in einem anderen Kanton wohne und von seiner Wohnung Gebrauch mache, wenn er sich in der Gegend aufhalte. Muss ich diese Nutzung durch eine Drittperson akzeptieren ?

Es ist offensichtlich, dass Sie einen Vertrag für eine Dreizimmerwohnung abgeschlossen haben. Nach OR Art. 256 Abs 1 sind Sie verpflichtet, die Sache in einem zum Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben.

Der vereinbarte Gebrauch wird also in erster Linie je nach Vertragstext und dessen Anhängen, die den Zweck der Räume bestimmen können, festgesetzt. So ist es möglich, im Vertrag die genauen Vorgaben dieses Gebrauchs aufzuführen, d.h. die Art, wie die gemietete Sache genutzt werden muss. Darunter ist unter anderen Präzisierungen insbesondere auch der Benutzerkreis der Sache zu verstehen.

Gleichzeitig muss der Mieter gemäss OR Art 257 f Abs 1 die Sache mit der nötigen Sorgfalt gebrauchen.

Soweit nicht anders angegeben, muss der Mieter bei Mietverträgen für Wohnungen die gemietete Sache nicht selbst bewohnen. Der normale Gebrauch der Wohnräume erlaubt die Unterbringung von Familienmitgliedern und ihm nahestehenden Personen.

Ausserdem muss der Mieter die ihm gegen Bezahlung einer Miete überlassenen Räume nicht einmal persönlich bewohnen, sofern dies im Vertrag nicht festgelegt wurde, was im gegebenen Fall nicht vorliegt.

Selbstverständlich müssen die Personen, die sich allenfalls in der Wohnung niederlassen, die vertraglichen Vereinbarungen sowie die Hausordnung einhalten. So wäre es z.B. einem Freund des Vermieters nicht erlaubt, seinen Hund in die Wohnung mitzunehmen, wenn der Mietvertrag eine solche Haltung einer Bewilligung unterstellt

Im Falle einer Vertragsverletzung bleibt der Mieter haftbar und sein Vertrag kann gegebenenfalls wegen Nichteinhaltens der Vereinbarungen aufgekündigt werden.

Ein weiterer interessanter Punkt findet sich im Entscheid des Bundesgerichts (BGE 136 III 186). Er besagt, dass bei vertraglichen Nutzungsübertragungen einer Sache ohne Gegenleistung, d.h. unentgeltlich, die beteiligten Parteien nach Art 305 et al des OR den Regeln des Gebrauchsleihevertrags unterliegen und nicht denjenigen des Mietvertrags. Demzufolge kann diese Anwendung nicht einer Bewilligung unterliegenden Untermiete gelichgestellt werden.

Das gleiche Argument ist sinngemäss auch für Lebenspartner
der Mieter relevant.