Mein Mieter, mit dem ich zahlreiche Rechtsstreite habe, hat bei der Schlichtungsbehörde für Mietstreitigkeiten ein Gesuch eingereicht. Diese hat mir nun eine Vorladung zugestellt. Da die Forderungen unbegründet sind und ich nicht noch mehr Zeit verschwenden möchte, habe ich die Absicht, dieser Aufforderung nicht Folge zu leisten. Welche Risiken könnte dies für mich haben?

Die erste Aufgabe der Schlichtungsbehörden besteht im Versuch, die Parteien zu versöhnen. Neben dieser wichtigsten Funktion kann die Behörde in gewissen Belangen oder wenn der
Streitwert 5‘000 Franken nicht übersteigt (Art. 210-211 ZPO), einen Urteilsvorschlag unterbreiten.

Wenn der Kläger ausdrücklich darum bittet, kann die Schlichtungsbehörde bei einem Streitwert, der 2‘000 Franken nicht übersteigt, einen Entscheid fällen.

Damit die Schlichtungsämter ihre Aufgabe erfüllen können, sieht die ZPO die persönliche Erscheinungspflicht der Parteien zur Schlichtungsverhandlung vor (Art. 204 ZPO). Im Absatz 2 räumt derselbe Artikel ein, dass sich die Parteien von einer Rechtsbeiständin, einem Rechtsbeistand oder einer Vertrauensperson begleiten lassen können.

Allerdings kann von der persönlichen Erscheinungspflicht entbunden und sich vertreten lassen, wer einen ausserkantonalen oder ausländischen Wohnsitz hat, sowie Personen, die wegen Krankheit, Alter oder anderen wichtigen Gründen verhindert sind (Art. 204 Abs. 3 ZPO).

Bei solchen Voraussetzungen muss der Vertreter eine beruflich qualifizierte Fachperson sein (Art. 68 Abs. 2. Lit. d ZPO).

Sollten Sie sich entschliessen, nicht zu erscheinen, wird sich die Schlichtungsbehörde so verhalten, wie wenn keine Einigung zustande gekommen wäre und wird dem Kläger im Sinn von Art.
209 ZPO eine Klagebewilligung erteilen.

Diese Bewilligung wird ausser bei der Anfechtung von Miet- oder Pachtzinserhöhungen der klagenden Partei erteilt (Art. 209 Abs.1 Lit. b ZPO). Bei dieser Voraussetzung wird der Vermieter oder Verpächter ermächtigt, ans Gericht zu gelangen.

Es ist hervorzuheben, dass der Inhaber einer Klagebewilligung innerhalb von 30 Tagen an das urteilende Gericht gelangen muss.

Im Anbetracht dieser Erwägungen und der Aufgabe, die der Schlichtungsbehörde übertragen wurde, scheint es in jedem Fall angemessener, Mietstreitigkeiten in diesem Stadium zu lösen. Deshalb rate ich Ihnen, der Ihnen zugestellten Vorladung Folge zu leisten und an der Schlichtungsverhandlung alleine oder in Begleitung teilzunehmen oder sich durch eine berufsmässige, mit einer Vollmacht ausgewiesenen Fachperson vertreten zu lassen.