Im Falle einer ausserterminlichen Auflösung des Vertrags muss geprüft werden, ob es einen Grund
für eine ausserordentliche Kündigung gibt.
Eine ausserordentliche Kündigung aus wichtigen Gründen ist unter anderen in Art. 266g OR festgelegt: „Aus wichtigen Gründen, welche die Vertragserfüllung für sie unzumutbar machen, können die Parteien das Mietverhältnis in der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen.
Als wichtige Gründe gelten aussergewöhnliche, unbekannte und nicht vorhersehbare Umstände zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, für die der Mieter nicht verantwortlich ist und die schwerwiegend genug sind, dass die Vertragserfüllung unzumutbar wird.
Nach dieser Definition kann der Rechtsgrund in der Person des Mieters liegen, dessen Gesundheitszustand es ihm nicht mehr erlaubt, weiter in den gemieteten Räumlichkeiten zu wohnen, was den Eintritt in ein Altersheim rechtfertigt.
In diesem Fall scheint die Bedingung für eine ausserordentliche Kündigung des Mietvertrages Ihres Mieters gegeben zu sein.
Grundsätzlich erlaubt der klare Text des Art. 266g OR eine Kündigung „auf einen beliebigen Zeitpunkt, jedoch unter Einhaltung der in den Art. 266b bis 266e OR vorgesehenen Fristen“.
In der Praxis bedeutet dies, dass die Kündigung z.B. für den 10. eines Monats, aber unter Beachtung der gesetzlichen Kündigungsfrist, in diesem Fall 3 Monate für eine Wohnung, gewährt werden kann (Art. 266c OR).
Zu beachten ist auch, dass Art. 266g Abs. 2 OR grundsätzlich einen Schadenersatz zugunsten des Vermieters vorsieht. Dafür müssen alle Umstände des Einzelfalls berücksichtigt werden. Je nach Umstand kann der Richter den Mieter von jeglicher Entschädigung befreien. Unserer Meinung nach gibt es im vorliegenden Fall aus den genannten Gründen keinen Anlass, eine Entschädigung zu verlangen, ausser in Ausnahmefällen. Dies umso mehr, als diese Entschädigung die finanziellen Möglichkeiten der Parteien berücksichtigen muss.