Mein Mieter ist für insolvent erklärt worden. Nun mache ich mir Sorgen, ob er seine Mieten zahlen kann. Ich wurde darauf hingewiesen, dass ich die Zahlung durch Pfändung seiner Möbel sicherstellen kann. Wie muss ich vorgehen?

In Ihrer Frage beziehen Sie sich offensichtlich auf das in Art. 268 ff. OR und Art. 283 SchKG vorgesehene Retentionsrecht des Vermieters. Es besteht in einem Pfandrecht an beweglichen Sachen (Art. 37 Abs. 2 SchKG) und umfasst das gesamte Mobiliar in den vermieteten Räumen, das vom Mieter selbst oder von einem Dritten eingebracht wurde und entweder zur Einrichtung oder zur Benutzung der Räume verwendet wird (Art. 268 Abs. 1 OR).

Im Gegensatz zum Vermieter von Geschäftsräumen hat der Vermieter von Wohnungen – wie in Ihrem Fall - oder von anderen Immobilien kein Retentionsrecht. Aus diesem Grund können Sie diese Möglichkeit nicht in Anspruch nehmen. In welcher Lage sind Sie?

Ich möchte darauf hinweisen, dass ausser bei nichtlandwirtschaftlichen Pachtverträgen der Konkurs eines Pächters nicht automatisch zur Beendigung des Mietvertrags führt. Wenn also der Konkurs des Mieters erklärt wird, hat der Vermieter zwei Möglichkeiten. Er kann:

a) den Vertrag auf den nächsten Termin auflösen oder - im Fall rückständiger Mietzinszahlungen - dem Mieter gemäss Art. 257d OR schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und bei deren Nichteinhaltung mit einer vorzeitigen Kündigung drohen.

In diesem Fall sei darauf hingewiesen, dass die Kündigungsandrohung sowohl an den Mieter als auch an die Konkursverwaltung geschickt werden muss.

b) im Hinblick auf Art. 266h Abs. 1 OR eine Sicherstellung künftiger Mietzinse verlangen. Dies ist jedoch erst möglich, wenn das Konkursurteil in Kraft getreten ist.
eingetreten.

In diesem Fall muss der Vermieter dem Mieter und der Konkursverwaltung schriftlich eine angemessene Frist zur Sicherstellung von Garantien setzen (Art. 266h Abs. 1 OR). In der Praxis entspricht dies 2 bis 3 Wochen.

Diese Garantien müssen künftige Mietzinsen und Nebenkosten sicherstellen, die nach der schriftlichen Mahnung fällig werden.

Wenn es sich um einen befristeten Mietvertrag handelt, muss die Sicherheit den Mietzins (samt Nebenkosten) bis zum Vertragsende abdecken. Bei einem unbefristeten Mietvertrag muss die Sicherheit den Mietzins samt Nebenkosten bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin abdecken (gemäss Art. 211a SchKG).

Wenn der Mieter oder die Konkursverwaltung die erforderlichen Sicherheiten (Bankgarantie, Bürgschaft, Verpfändung usw.) stellt, wird der Mietvertrag fortgesetzt.

Werden die Sicherheiten nicht fristgerecht geleistet, kann der Vermieter den Vertrag fristlos kündigen (Art. 266h Abs. 2 OR). Das Kündigungsschreiben muss an den Mieter
gerichtet sein und das offizielle Formular enthalten.