Gemäss Art. 267a Abs. 2 OR «hat der Vermieter den Zustand der Sache bei deren Rückgabe zu prüfen und den Mieter unverzüglich von Mängeln zu benachrichtigen, für die dieser einzustehen hat». Diese Überprüfung muss zum Zeitpunkt der eigentlichen Rückgabe erfolgen, unabhängig davon, ob diese rechtzeitig, vorzeitig oder verspätet erfolgt. Nach der derzeit herrschenden Auffassung kann sich der Vermieter einer Rückgabe der Mietsache nicht rechtswirksam widersetzen und muss daran teilnehmen. Wenn der Mieter beispielsweise die Schlüssel per Einschreiben an den Vermieter zurückschickt, gilt die Sache als zurückgegeben, und zwar auch dann, wenn der Vermieter die Sendung ablehnen sollte.
Unterlässt der Vermieter die gesetzlich vorgeschriebene sofortige Untersuchung des Mietobjekts, ist der Mieter von jeglicher Haftung befreit, es sei denn, es handle sich um Mängel, die bei übungsgemässen Untersuchungen nicht erkennbar waren (Artikel 267a Abs. 2 OR). Es ist natürlich sinnvoll, dass der ausziehende Mieter an der Wohnungsübergabe teilnimmt. Nimmt er nicht teil, muss der Vermieter den Zustand der Wohnung allein untersuchen und die Mängel sofort geltend machen. Ein einfaches Wohnungsprotokoll stellt keine Mängelanzeige dar. In der Mängelanzeige muss klar und präzise aufgeschlüsselt werden, welche Mängel festgestellt wurden und für welche der Mieter verantwortlich gemacht wird.
Wenn die Mieterin das Protokoll unterschreibt, bestätigt sie, dass sie die Kosten für die Instandsetzung übernimmt. Wenn sich die Parteien über bestimmte Mängel nicht einig sind, muss diese Meinungsverschiedenheit ausdrücklich bei dem geltend gemachten Mangel aufgeführt werden.
Weigert sich die Mieterin, bei der Wohnungsübergabe das Protokoll zu unterzeichnen, oder nimmt sie nicht daran teil, muss ihr der Vermieter innerhalb von zwei bis drei Werktagen per Einschreiben eine Liste der festgestellten Mängel zustellen.
Unterlässt der Vermieter die unverzügliche Benachrichtigung gemäss Art. 267a Abs. 2 OR, ist die Mieterin von ihrer Haftung befreit.