Une telle hypothèse est totalement envisageable. Nous avons et continuons à rendre nos membres attentifs aux conséquences de l’absence du formulaire officiel accompagnant le contrat de bail.
En vertu de l’art 270 al.2 CO, en cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire l’utilisation de la formule officielle pour la conclusion de tout nouveau bail. Le canton de Fribourg a fait usage de cette possibilité depuis plus de 10 ans.
La formule officielle doit être notifiée au locataire au moment de la conclusion du bail ou, au plus tard, le jour de la remise de la chose louée. Elle a pour but d’informer le locataire de la possibilité de saisir l’autorité de conciliation afin de contester le montant du loyer en lui fournissant toutes les indications utiles. Elle sert à empêcher les hausses abusives de loyer lors de changement de locataire. L’indication du loyer versé par le précédent locataire doit y figurer.
La formule officielle ou agréée par le canton doit contenir le montant du loyer et l’état des charges dus par le précédent locataire, le montant du nouveau loyer et le nouvel état des charges, les motifs précis d’une nouvelle augmentation, le droit de contestation du locataire au sens de l’art. 270 al.1 CO, le délai de contestation et l’adresse de la commission compétente.
Si la formule officielle lui a été communiquée, le locataire peut saisir l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose, pour contester le loyer initial et en demander la diminution, pour autant que le montant convenu soit abusif (au sens de l’art. 269ss CO) et que les autres conditions
de l’at. 270 al.1 CO soient remplies.
Si la formule officielle lui est communiquée plus tard, mais dans les 30 jours après son entrée dans les locaux, le point de départ du délai pour agir est reporté au moment de cette communication. Par contre, une communication intervenant après ce délai équivaut à une absence de notification. Le loyer fixé est alors nul.
Le locataire qui n’a pas reçu la formule officielle peut agir en fixation judiciaire de loyer initial et en restitution de l’éventuel trop perçu selon les règles de l’enrichissement illégitime.
C’est justement cette question qui a fait l’objet du jugement du Tribunal fédéral (TF) reporté dans la presse et qui vous a interpellé. Dans cet arrêt, le TF rappelle que la restitution de prestations payées indûment sur les loyers est régie par les règles sur l’enrichissement illégitime (art. 67 CO, 62 ss CO).
L’art. 67 CO prévoit deux délais de prescription : le premier, relatif, à partir du moment où la partie lésée a eu connaissance de son droit de répétition (depuis la révision du droit de la prescription, ce délai a été porté à 3 ans); le second délai de 10 ans, absolu, court dès la naissance de ce droit.
C’est ce second délai qui a fait l’objet d’une confirmation des juges du TF, qui ont réaffirmé que lorsque plusieurs paiements effectués sans cause valable se succèdent, la prescription commence à courir séparément pour chacun des paiements.
Dès lors, dans la pire hypothèse pour le bailleur, celui-ci peut être amené à rembourser des parts de loyers versées indûment dans les 10 ans précédant le dépôt de la requête de conciliation.
C’est pour éviter ce genre de situation que notre Association annexe au contrat de bail, que vous pouvez acquérir auprès de notre secrétariat, les conditions générales et le formulaire officiel du canton de Fribourg (avis de fixation de loyer).