Eine solche Ausgangslage ist durchaus möglich. Schon seit geraumer Zeit haben wir unsere Mitglieder darauf aufmerksam gemacht, was das Fehlen des dem Mietvertrag beigelegten amtlichen Formulars nach sich ziehen kann. Und wir werden dies auch weiterhin tun.
Gemäss Art. 270 Abs. 2 OR können die Kantone bei Wohnungsmangel die Verwendung des amtlichen Formulars für den Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären. Der Kanton Freiburg macht seit mehr als 10 Jahren von dieser Möglichkeit Gebrauch.
Das amtliche Formular muss dem Mieter bei Abschluss des Mietvertrages oder spätestens am Tag der Übergabe des Mietobjekts ausgehändigt werden. Es dient dazu, den Mieter über die Möglichkeit zu informieren, die Höhe des Mietzinses bei der Schlichtungsbehörde anzufechten, indem es ihm alle dazu erforderlichen Angaben zur Kenntnis bringt. Das Formular dient dazu, missbräuchliche Mieterhöhungen bei Mieterwechsel zu verhindern. Die Angabe der vom Vormieter gezahlten Miete muss darin aufgeführt sein.
Das amtliche oder vom Kanton genehmigte Formular muss die Höhe des vom Vormieter geschuldeten Mietzinses und der Nebenkosten, die Höhe des neuen Mietzinses und der neuen Nebenkosten, die genauen Gründe für eine Erhöhung, das Recht des Mieters auf Anfechtung des Mietzinses im Sinne von Art. 270 Abs. 1 OR, die Anfechtungsfrist und die Adresse der zuständigen Kommission enthalten.
Ist ihm das amtliche Formular übergeben worden, kann der Mieter innert 30
Tagen nach Übernahme der Sache bei
der Schlichtungsbehörde den Anfangsmietzins anfechten und dessen Herabsetzung verlangen, sofern der vereinbarte Betrag missbräuchlich (im Sinne
von Art. 269 ff. OR) und die übrigen
Bedingungen des Art. 270 Abs.1 OR erfüllt sind.
von Art. 270 Abs.1 OR erfüllt sind.
Wenn ihm das amtliche Formular später, jedoch innerhalb von 30 Tagen nach seinem Einzug in die Räumlichkeiten übergeben wird, gilt dieser Zeitpunkt als Fristbeginn für die Anfechtung. Eine nach diesem Zeitraum erfolgte Mitteilung ist jedoch gleichbedeutend mit dem Fehler dieser Mitteilung.
Die festgesetzte Miete ist dann nichtig.
Hat ein Mieter das amtliche Formular nicht erhalten, kann er gemäss den Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung auf richterliche Festsetzung des Anfangsmietzinses und auf Rückerstattung allfälliger zu hoch erhobener Beträge klagen.
Genau diese Frage war Gegenstand des Urteils des Bundesgerichts (BGer), über das in der Presse berichtet wurde und das Ihnen Fragen aufwirft. Das Bundesgericht weist in diesem Urteil darauf hin, dass sich die Rückerstattung von unangemessenen, erbrachten Leistungen bei Mieten nach den Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung richtet (Art. 67 OR, 62 ff. OR). Art. 67 OR sieht zwei Verjährungsfristen vor: die erste, relative, ab dem Zeitpunkt, in dem der Geschädigte von seinem Rückforderungsrecht Kenntnis erlangt hat (seit der Revision des Verjährungsrechts wurde diese Frist auf 3 Jahre verlängert); die zweite, absolute Verjährungsfrist von 10 Jahren läuft ab dem Zeitpunkt der Entstehung dieses Rechts.
Diese zweite Frist ist nun von den Richtern des BGer bestätigt und bekräftigt worden. Wenn mehrere solcher ungerechtfertigter Zahlungen aufeinander folgen, beginnt die Verjährungsfrist mit jeder einzelnen Zahlung neu.
Folglich kann der Vermieter im schlimmsten Fall gezwungen sein, Anteile der Miete, die in den zehn Jahren vor der Einreichung des Schlichtungsantrags ungerechtfertigt gezahlt wurden, zurückzuerstatten.
Um eine solche Situation zu vermeiden, fügt unser Verein dem Mietvertrag, den Sie von unserem Sekretariat erhalten, die allgemeinen Bedingungen und das amtliche Formular des Kantons Freiburg (Anzeige für die Mietzinsfestsetzung) als Anhang bei.