Un propriétaire dans une PPE a le droit d’utiliser sa part de PPE de manière exclusive et a un droit d’utilisation des parties communes.
Le règlement d’administration peut contenir des règles sur le mode d’utilisation des parts de PPE et convenir d’une manière générale que ces dernières doivent servir pour l’habitation à l’exclusion de tout usage commercial.
Souvent, il a été admis que les activités engendrant peu de nuisances et peu de mouvements sont compatibles avec la notion d’habitation.
Il convient de signaler que d’une manière générale, l’interdiction de louer à un tiers ne saurait être imposée par un règlement PPE puisque la location est protégée par la garantie de la propriété, droit constitutionnel fondamental. Interdire la location reviendrait à contraindre le propriétaire incapable d’utiliser son bien pour une certaine durée (par ex. déplacement à l’étranger) à laisser son appartement vide ou à le vendre.
Toutefois, doctrine et jurisprudence considèrent licite la clause réglementaire empêchant une location journalière, voir même mensuelle. Le propriétaire garde la possibilité de louer mais pas pour de courtes durées répétitives.
La location par la plateforme Airbnb revêt un caractère particulier puisque les séjours sont souvent de très courte durée, ce qui engendre de nombreux va-et-vient. De même, le cas échéant,
l’utilisation de parties communes, telles que piscine, sauna, buanderie s’en trouverait impactée par des gens de passage et pourrait causer des désagréments aux autres propriétaires.
Le Tribunal fédéral a eu l’occasion de commencer à examiner cette problématique dans un arrêt récent (ATF 145 III 400) et a estimé que la situation devait être examinée de manière concrète, de cas en cas, en fonction du lieu de situation de l’immeuble et des circonstances particulières de chaque propriété par étage.
Ainsi, si une interdiction générale de louer ne saurait être admissible, une interdiction de louer par jour, semaine ou partie de mois, peut être interdite par le règlement d’utilisation. Une modification de ce règlement peut d’ailleurs intervenir en tout temps en respectant les prescriptions légales. Une telle interdiction engloberait bien entendu la location par le biais de la plateforme Airbnb.